协议书条款和事实不符时，其效力并非绝对有效或无效，而是需根据具体情况和相关法律条款来判断。以下是对此问题的详细分析：
一、协议可能有效的情形
不影响合同核心要件且双方认可：
- 如果协议书中与事实不符的部分属于非关键性细节，不触及协议的主要权利义务关系，并且双方当事人均对此表示认可，那么该协议书通常仍然有效。例如，在一份房屋买卖合同中，虽然对房屋的装修细节描述有误，但房屋的基本状况、价格、付款方式等核心条款无误，且双方均愿意继续履行合同，那么该合同仍然有效。
法律上的“视为”或“推定”情形：
- 在特定情况下，尽管协议书条款与客观事实存在出入，但依据法律规定可以“视为”或“推定”其满足特定条件，从而使协议书保持有效。例如，在买卖合同中，如果买受人在合理期间内未对标的物的数量或质量提出异议，则法律上可能视为标的物数量或质量符合约定。
二、协议可能无效或可撤销的情形
因欺诈、胁迫订立协议：
- 若一方通过欺诈、胁迫手段使对方签订协议书，且该行为损害了国家利益，则协议书无效；若未损害国家利益，则协议书属于可撤销范畴。例如，卖方故意隐瞒房屋存在重大质量问题，导致买方在不知情的情况下签订购房合同，买方有权请求撤销该合同。
恶意串通，损害他人利益：
- 双方当事人为逃避债务或其他不当目的而恶意串通，签订与事实不符的协议书，损害国家、集体或第三人利益的，该协议书无效。如为逃避债务而签订的虚假房屋买卖合同。
以合法形式掩盖非法目的：
- 协议书内容表面合法，实则为了掩盖非法活动（如洗钱），且与事实严重不符的，该协议书无效。
重大误解：
- 当事人因对协议书重要内容产生重大误解而签订与事实不符的协议书时，该协议书属于可撤销范畴。例如，误将低价值商品当作高价值商品购买的情况。
协议书与法律法规相违背：
- 如果协议书的内容违反法律法规的强制性规定，那么整个协议书或其中的部分条款可能被认定为无效。
三、法律后果与应对措施
法律后果：
- 若协议书无效或被撤销，双方应恢复原状，即返还因协议书取得的财产，无法返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
应对措施：
- 仔细审查协议书：在签订协议书前，应认真审查协议书的具体条款，确保内容真实、准确且合法。
- 及时咨询：一旦发现协议书条款与事实不符或存在其他法律问题，应及时向我咨询，以了解自己的权利并采取适当的法律行动。
- 保留证据：妥善保存与协议书签订和履行相关的所有证据，以便在必要时用于维护自己的合法权益。
举例说明：
假设甲乙双方签订了一份房屋租赁合同，合同中约定房屋的建成年份为2010年，但实际上房屋的建成年份为2000年。如果这一差异不影响房屋的租赁期限、租金等核心条款，且双方均愿意继续履行合同，那么该合同仍然有效。然而，如果这一差异导致房屋存在安全隐患或影响乙方的正常使用，且甲方在签订合同时故意隐瞒了这一事实，那么乙方有权请求撤销该合同，并要求甲方承担相应的赔偿责任。
综上所述，协议书条款和事实不符时的效力需根据具体情况来判断。在处理此类问题时，应综合考虑协议书的具体内容、双方当事人的真实意图以及法律法规的相关规定。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。