合同与事实不符时，其效力不能一概而论，需根据具体情况综合判断，可能有效、部分无效、可撤销或完全无效。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：
一、合同可能有效的情形
轻微不符且不影响合同核心
- 当合同中的信息与事实存在细微差异，且这些差异不影响合同的主要权利义务履行及合同目的实现时，合同通常被视为有效。例如，在房屋买卖合同中，若实际面积与合同约定面积存在微小误差，但不影响房屋的整体使用和价值，且双方对此均无异议，那么该合同依然有效。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，除非法律另有规定或当事人另有约定。只要合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且双方真实意思表示一致，合同即有效。
双方真实意思表示且无违法违规情形
- 即使合同中存在非实质性的错误或与事实不符的情况，但只要该错误不违背双方的真实意愿，未构成欺诈、胁迫，且不违反法律法规的强制性规定及公序良俗，合同仍然具有法律效力。例如，双方在合同中约定了某项服务的具体细节，但实际执行时因情况变化而略有调整，只要双方均认可并接受这种调整，合同依然有效。
二、合同可能部分无效或可撤销的情形
部分条款不符
- 若合同中仅部分条款与事实不符，但这些不符并未触及合同的核心内容，也未导致双方对合同主要义务的误解，那么这些特定条款可能被认定为部分无效或可撤销，而整个合同的其他部分仍可继续履行。例如，在建设工程合同中，若关于材料规格的条款与实际使用材料不符，但不影响工程质量和安全，且双方可协商调整，则该条款可能被视为部分无效或可撤销。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，基于重大误解实施的民事法律行为，行为人有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销；一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。
重大误解、欺诈或胁迫
- 若合同因一方对重要内容产生错误认识（重大误解）或受欺诈、胁迫而订立，且导致合同与实际情况严重不符，该合同可能属于可撤销合同。例如，一方在签订合同时被对方欺诈，误以为合同中的某项条款是真实的，而实际上该条款是虚假的或存在重大误解，那么受损方有权请求法院或仲裁机构撤销该合同。
三、合同可能完全无效的情形
违反法律法规的强制性规定
- 若合同内容违反国家法律法规的强制性规定，无论实际情况如何，合同均无效。例如，在建设工程领域，若施工方不具备相应资质却虚构资质签订合同，该合同将因违反相关法规而无效。
- 法律依据：根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
恶意串通损害他人利益
- 双方出于故意，为谋取不正当利益而互相勾结、串通，共同订立损害国家、集体或第三人利益的合同，应属无效。例如，双方恶意串通，通过签订虚假合同来逃避税收或转移资产，该合同将因损害国家利益而无效。
以合法形式掩盖非法目的
- 当事人通过实施合法行为掩盖非法目的，或行为形式上合法但内容非法，此类合同应被认定为无效。例如，双方以签订买卖合同的形式掩盖非法借贷的目的，该合同将因内容非法而无效。
四、处理建议
- 鉴定差异性质：首先判断合同与实际不符的差异是实质性还是非实质性，以及是否涉及欺诈、胁迫等情形。
- 协商处理：对于非实质性差异或可协商调整的条款，优先通过协商修正或签订补充协议解决。
- 法律途径：涉及欺诈、胁迫、重大误解或违反法律法规时，及时寻求法律救济，申请撤销或确认合同无效。
- 保存证据：在处理过程中，务必保存好相关证据，如合同文本、沟通记录、支付凭证等，以备后续可能的纠纷解决之需。
综上所述，合同与事实不符时的效力问题需综合考虑多方面因素。在处理此类问题时，应遵循法律法规，尊重双方真实意思表示，并通过合法途径妥善解决。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。