结论：合同各项条款与实际都不一致时，合同的效力并非一概而论，而是需要根据具体情况和法律规定来判断。以下是从不同角度对这一问题的详细分析：

一、合同效力的基本原则

根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这意味着，合同效力首先取决于其是否依法成立。若合同条款与实际不符，但双方已就主要条款达成一致，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，那么合同仍然可能是有效的。

二、合同与实际不符的具体情形及效力分析

1. 重大误解、欺诈或胁迫

   • 情形分析：若合同条款与实际不符是由于一方对重要内容产生错误认识（重大误解）或受欺诈、胁迫而订立，该合同可能属于可撤销合同。例如，一方因对合同中复杂技术术语理解错误而签订合同，或另一方通过欺诈手段使对方签订了不利的合同。
   • 法律依据：根据《民法典》第一百四十七条、第一百四十八条、第一百五十条的规定，基于重大误解、欺诈或胁迫实施的民事法律行为，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销。
   • 处理建议：受损方应及时寻求法律救济，申请撤销合同，以避免不必要的损失。

2. 实质性差异与非实质性差异

   • 实质性差异：涉及合同主要权利义务或宗旨的严重不符，可能影响合同效力。例如，合同中约定的货物数量与实际交付的数量存在巨大差异，且该差异对合同目的的实现产生了实质性影响。
   • 非实质性差异：仅涉及次要条款或细节的不符，一般不影响合同效力。双方可通过协商修正或签订补充协议解决。例如，合同中约定的交货时间略有延迟，但并未对合同的整体履行产生实质性影响。
   • 法律依据：根据《民法典》第五百零九条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚信原则。对于非实质性差异，双方应本着诚信原则进行协商和处理。

3. 违反法律法规的强制性规定

   • 情形分析：若合同内容违反国家法律法规的强制性规定，无论实际情况如何，合同均无效。例如，合同中约定的交易内容属于法律禁止的范围，如贩卖毒品、走私等。
   • 处理建议：此类合同自始无效，无需履行。双方应停止执行并妥善处理后续事宜，如返还已收取的款项、赔偿损失等。

4. 后续客观情况变化

   • 情形分析：合同履行中因不可抗力、政策调整等客观原因导致不符，合同本身仍有效，但可协商变更或解除。例如，因自然灾害导致合同无法按时履行，或因政策调整导致合同内容需要相应变更。
   • 法律依据：根据《民法典》第五百三十三条的规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

5. 双方实际行为与默示变更

   • 情形分析：双方通过实际行为对合同内容进行变更，且不违反法律法规，视为默示变更，变更后内容有效。例如，双方在合同履行过程中，通过口头协议或实际行为对合同中的某些条款进行了变更，且该变更并未违反法律法规的强制性规定。
   • 处理建议：双方应明确记录并确认实际变更情况，以避免后续纠纷。对于重要的变更内容，建议签订书面补充协议以明确双方的权利义务。

三、处理建议总结

1. 鉴定差异性质：首先判断合同与实际不符的差异是实质性还是非实质性。对于实质性差异，应谨慎处理；对于非实质性差异，可优先通过协商解决。
2. 协商处理：对于非实质性差异或因客观情况变化导致的差异，双方应本着诚信原则进行协商和处理。通过协商修正或签订补充协议是解决差异的有效途径。
3. 法律途径：涉及欺诈、胁迫、重大误解或违反法律法规时，及时寻求法律救济。受损方有权请求人民法院或仲裁机构撤销合同或确认合同无效。
4. 保存证据：在处理过程中，务必保存好相关证据，如合同文本、沟通记录、实际履行情况等。这些证据在后续可能的纠纷解决中将发挥重要作用。

最后，合同各项条款与实际都不一致时，合同的效力问题需综合考虑多方面因素。在处理此类问题时，应遵循法律法规，尊重双方真实意思表示，并通过合法途径妥善解决。如果您在合同纠纷方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。