结论前置：在抵押与租赁的法律关系中，若抵押设立先于租赁，且租赁物未转移占有或承租人明知抵押事实仍进行租赁的，抵押权在实现时通常优先于租赁权。以下是对这一结论的详细解释：
一、法律依据及解释
《中华人民共和国民法典》第四百零五条：
- 内容：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
- 解读：此条款明确了“抵押不破租赁”原则的例外情况。即，只有当租赁物在抵押前已出租并实际转移占有时，租赁关系才能对抗后来设立的抵押权。若租赁发生在抵押之后，或者虽然租赁在先但租赁物未转移占有，则抵押权在实现时，可以不顾及后续建立的租赁关系。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十四条（部分）：
- 内容：动产抵押合同订立后未办理抵押登记，抵押人将抵押财产出租给他人并移转占有，抵押权人行使抵押权的，租赁关系不受影响，但是抵押权人能够举证证明承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的除外。
- 解读：对于动产抵押，即使未办理登记，如果租赁发生在抵押之后且租赁物已转移占有，原则上租赁关系受保护；但如果承租人明知抵押事实，则租赁关系可能不被保护。这体现了法律对善意承租人的合理保护和对恶意承租人的惩戒。
二、抵押权与租赁权的设立顺序及其法律后果
抵押权的设立：
- 抵押权通常通过签订抵押合同并办理抵押登记来设立（部分动产抵押除外）。
- 抵押权自登记时设立，未经登记的抵押权不得对抗善意第三人。
租赁权的设立：
- 租赁权通过签订租赁合同来设立，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
法律后果：
- 抵押权优先原则：当抵押权先于租赁权设立时，原已登记的抵押权不受后续租赁关系的影响。抵押权人有权要求承租人交出租赁的财产以便处置，以实现其抵押权。
- 承租人的风险：承租人若租赁了存在先设立抵押权的财产，可能面临因抵押权实现而导致的租赁关系被终止的风险。因此，承租人在签订租赁合同前，应仔细审查租赁物的权利状况，包括是否存在抵押权等。
三、实际操作建议
- 对于抵押人：在设定抵押后，如需出租抵押物，应明确告知承租人抵押情况，并确保租赁行为不会损害抵押权人的权益。这有助于避免后续的法律纠纷。
- 对于承租人：在签订租赁合同前，应详细查询租赁物的权利状况，包括是否存在抵押权等。可以通过查询不动产登记簿、要求出租人提供相关证明等方式来了解租赁物的权利状况。以确保自身权益不受损害。
- 对于抵押权人：在设立抵押权时，应确保抵押物未被出租或承租人明知抵押事实。若抵押物已被出租，应评估租赁关系对抵押权实现的影响，并在必要时采取法律措施保护自身权益。
四、特殊情况下的处理
- 若租赁物为不动产且已办理租赁备案：虽然租赁备案并不改变抵押权与租赁权的优先顺序，但在某些情况下，租赁备案可能作为承租人善意的一个证据，影响法院对案件的判断。
- 若承租人已实际占有租赁物并支付租金：即使租赁发生在抵押之后，若承租人已实际占有租赁物并支付租金，且不知抵押事实，其权益可能受到一定程度的保护。但具体保护程度需根据案件具体情况和法院判断来确定。
综上所述，抵押在先租赁在后的法律规定旨在平衡各方当事人的合法权益。在实际操作中，当事人应严格遵守相关法律法规，以维护自身的合法权益和社会秩序的稳定。若您在此方面有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。