在抵押与租赁的法律关系中，若抵押设立先于租赁，且租赁物未转移占有或承租人明知抵押事实仍进行租赁的，抵押权在实现时通常优先于租赁权。以下是对这一问题的详细分析：
一、法律依据
《中华人民共和国民法典》第四百零五条：
- 该条款明确了“抵押不破租赁”原则的例外情况，即抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。但若租赁物在抵押前未出租或未转移占有，则租赁关系不能对抗后来设立的抵押权。
《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》第五十四条：
- 该条款进一步解释了动产抵押合同订立后未办理抵押登记时，租赁关系与抵押权的关系。其中指出，若承租人知道或者应当知道已经订立抵押合同的，租赁关系可能不受保护。这体现了对善意承租人的保护和对恶意承租人的惩戒。
二、抵押权与租赁权的设立顺序及其法律后果
抵押权的设立：
- 抵押权通过签订抵押合同并办理抵押登记来设立（部分动产抵押除外）。抵押权自登记时设立，未经登记的抵押权不得对抗善意第三人。
租赁权的设立：
- 租赁权通过签订租赁合同来设立。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
法律后果：
- 当抵押权先于租赁权设立时，若租赁物未转移占有或承租人明知抵押事实仍进行租赁，抵押权在实现时通常优先于租赁权。这意味着，抵押权人有权要求承租人交出租赁的财产以便处置，而承租人可能面临因抵押权实现而导致的租赁关系被终止的风险。
三、实际操作建议
对于抵押人：
- 在设定抵押后，如需出租抵押物，应明确告知承租人抵押情况，并确保租赁行为不会损害抵押权人的权益。这有助于避免后续的法律纠纷。
对于承租人：
- 在签订租赁合同前，应详细查询租赁物的权利状况，包括是否存在抵押权等。若租赁物存在先设立的抵押权，承租人应谨慎考虑租赁风险，并可要求抵押人提供担保或采取其他措施以保障自身权益。
风险防范：
- 承租人在租赁前可通过查询不动产登记信息、要求出租人提供产权证明及抵押情况说明等方式，降低因抵押权实现而导致的租赁风险。同时，在租赁合同中可约定相关违约责任和赔偿条款，以进一步保障自身权益。
总结来看，先押后租的法律规定旨在平衡抵押权人和承租人之间的利益关系。在实际操作中，当事人应严格遵守相关法律法规，确保自身行为的合法性。若您在此方面遇到任何法律问题或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。