结论前置：在抵押权人同意预售后，以物抵债能否对抗抵押权，需分情况讨论。一般情况下，以物抵债协议不能直接对抗已登记的抵押权，但在特定条件下，如满足法定优先保护情形或抵押权人同意放弃优先受偿权时，可能产生对抗效力。以下从不同角度详细分析：

一、法律原理与基础规则

1. 抵押权的优先性
   抵押权作为担保物权，具有优先受偿的效力。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，但需及时通知抵押权人。若抵押权人能证明转让可能损害抵押权，可要求抵押人提前清偿债务或提存转让价款。以物抵债本质上属于债务履行方式的变更，若未取得抵押权人同意，通常不能直接消灭或削弱抵押权的优先性。

2. 以物抵债的性质
   以物抵债协议属于诺成性合同，自双方意思表示一致时成立。但若涉及不动产（如房屋），需完成物权变动登记（如过户）才能产生对抗第三人的效力。若抵押物未解除抵押登记即办理过户，抵押权人仍可就该财产优先受偿。

二、具体情形分析

1. 抵押权人同意预售后的以物抵债

   • 若抵押权人明确同意抵押人通过预售（或以物抵债）方式处分抵押物，并放弃对抵押物的优先受偿权，则以物抵债协议可能产生对抗效力。但需注意：

     • 同意的形式：抵押权人的同意需以书面形式作出，口头同意可能因举证困难而无效。
       
     • 同意的范围：若抵押权人仅同意预售但未明确放弃优先受偿权，以物抵债协议仍受抵押权限制。
       

   • 示例：开发商将已抵押的房屋以物抵债给承包商，抵押权人（银行）书面同意并签署《放弃优先受偿权声明》，则承包商可依据协议取得房屋所有权，抵押权消灭。

2. 抵押权人未同意预售时的以物抵债

   • 若抵押权人未同意预售或以物抵债，抵押人擅自处分抵押物的行为可能构成无权处分。此时：

     • 买受人（或抵债方）的权利：若买受人善意（不知情且无重大过失）、支付合理对价并完成登记，可能依据《民法典》第三百一十一条取得所有权，但需以抵押权人无法追认为前提。
       
     • 抵押权人的救济：抵押权人仍可就抵押物变价款优先受偿，买受人仅能向抵押人主张违约责任。
       

   • 示例：开发商未经银行同意，将抵押房屋抵债给供应商，供应商虽完成过户，但银行仍可就该房屋拍卖款优先受偿，供应商仅能向开发商索赔。

三、特殊情况下的对抗性

1. 消费者购房人的优先保护
   根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，若以物抵债的受让人为消费者购房人，且满足以下条件，其权益可优先于抵押权：
   
   • 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
     
   • 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
     
   • 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
     

示例：购房人以工程款抵债方式购买唯一住房，且已支付超50%房款，即使房屋存在抵押，其权益也可能优先于抵押权。

1. 抵押权人怠于行使权利
   若抵押权人明知抵押物被处分却未及时主张权利，可能因超过诉讼时效或构成默示同意而丧失优先受偿权。但此情形需严格举证，实践中较少见。

四、法律建议与风险提示

1. 对抵押人的建议

   • 处分抵押物前，务必取得抵押权人书面同意，并明确是否放弃优先受偿权。
     
   • 若以物抵债涉及不动产，需同步办理抵押权注销登记和过户登记，避免“一物二卖”风险。

2. 对抵债方的建议

   • 签订以物抵债协议前，核查抵押物的权属及抵押登记情况，要求抵押人提供抵押权人同意处分的书面文件。
     
   • 若抵押物未解除抵押，可要求抵押人提供担保或预留部分价款用于清偿债务，降低风险。

3. 对抵押权人的建议

   • 密切关注抵押物的处分情况，要求抵押人定期报告。
     
   • 若发现抵押物被擅自处分，及时通过诉讼或申请财产保全维护权益。

总结：抵押权人同意预售后，以物抵债能否对抗抵押权需结合具体情形判断。建议各方在交易前充分咨询专业律师，明确权利义务边界，避免纠纷。如有进一步疑问，可直接向我咨询。