在物权法（现相关内容已纳入《民法典》）的框架下，关于“先卖后抵押”情况下抵押权能否对抗买受人的问题，结论并非一概而论，而是需根据具体情况来判断。以下从不同角度为您详细分析：
一、一般原则：抵押权通常优先于买受人权益
抵押权的优先性：
- 抵押权作为一种担保物权，具有优先受偿的效力。当债务人不履行到期债务或发生约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押财产优先受偿。
- 在“先卖后抵押”的情况下，如果抵押权已经合法设立并登记，那么抵押权人的权利通常优先于买受人的债权。
买卖合同的相对性：
- 买卖合同是出卖人与买受人之间关于标的物所有权转移的协议，其效力仅及于合同双方。在涉及第三方（如抵押权人）的权益时，买卖合同的效力并不当然及于该第三方。
二、特殊情形：买受人权益可能得到优先保护
买受人不知情且已支付合理价款：
- 如果买受人在购买房屋时并不知道该房屋已被抵押，并且已经支付了合理价款，那么在某些情况下，买受人的权益可能得到法律的优先保护。但这通常需要买受人能够证明其不知情且已尽到合理的审查义务。
- 然而，仅凭这些并不足以直接对抗已登记的抵押权，除非符合其他特定条件（如消费者购房人的特殊保护）。
消费者购房人的特殊保护：
- 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》等相关司法解释，在满足一定条件时，消费者购房人的权益可以优先于抵押权得到保护。这些条件通常包括：
- 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
- 所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
- 已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
- 如果买受人符合这些条件，那么其权益在执行程序中可能能够对抗抵押权，阻止房屋因抵押权实现而被执行。
抵押权人同意转让或放弃优先受偿权：
- 如果抵押权人明确同意抵押人转让抵押物，或者抵押权人自愿放弃其优先受偿权，那么买受人在支付合理价款并取得抵押物所有权后，其权益将得到法律的保护，可以对抗抵押权。
三、实践中的建议与注意事项
买受人审查义务：
- 在进行房屋买卖时，买受人应仔细审查房屋的权属情况，包括是否存在抵押权等限制条件。这可以通过查询房屋登记信息、要求出卖人提供相关证明文件等方式实现。
风险防控：
- 如房屋存在抵押权，买受人应征得抵押权人的同意或要求卖家先解除抵押权再进行交易。这可以降低买受人因抵押权实现而遭受损失的风险。
法律咨询：
- 在涉及复杂法律关系的房屋交易中，建议买受人咨询专业律师以获取更具体的法律意见和指导。律师可以根据买受人的具体情况和当地法律法规，为其提供量身定制的法律解决方案。
总结来说，在“先卖后抵押”的情况下，抵押权能否对抗买受人取决于多种因素，包括抵押权的设立和登记情况、买受人的知情程度和支付情况、以及是否符合消费者购房人的特殊保护条件等。因此，在进行房屋买卖时，买受人应充分了解相关法律法规和潜在风险，并采取必要的措施来保护自己的合法权益。如果您有具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。