关于违建出租房签订的合同是否有效的问题，结论前置如下：

1. 一般情况下，违建出租房签订的合同无效。这是因为违建房屋违反了土地管理、城乡规划等相关法律法规，不具备合法性。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

2. 特殊情况下，合同可能被认定为有效。若在一审法庭辩论终结前，出租人取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，那么该租赁合同可以被认定为有效。这是因为通过后续的审批程序，违建房屋的违法状态得到了纠正，具备了合法的建设手续，从而补正了租赁合同的效力。

详细分析如下：

合同无效的原因

• 违反法律法规的强制性规定：违建房屋违反了土地管理、城乡规划等相关法律法规，因此不具备合法性。依据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。因此，以违建房屋为标的签订的租赁合同同样无效。
• 无法实现合同目的：租赁合同旨在确保承租人能合法、稳定地使用租赁物。然而，违建房屋面临被拆除的风险，这可能导致承租人无法正常使用房屋，从而无法实现租赁合同的目的。

合同有效的特殊情况

• 一审法庭辩论终结前的补救：若在一审法庭辩论终结前，出租人取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，那么原本无效的租赁合同将被法院认定为有效。这一规定体现了法律的灵活性和对当事人补救机会的尊重，旨在减少资源浪费和不必要的法律纠纷。

合同无效后的法律后果

• 财产返还：根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，当合同被认定为无效后，双方因合同取得的财产应当予以返还。具体来说，承租人需要返还房屋，而出租人则需要退还已收取的租金。
• 房屋占有使用费：如果承租人实际使用了房屋，即使合同无效，一般也需要参照合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费，以体现公平原则。
• 损失赔偿：对于合同无效导致的损失，有过错的一方应当承担赔偿责任；如果双方都有过错，则应各自承担相应的责任。

签订合同时的注意事项

• 核查房屋合法性：为避免因房屋违法而导致合同无效的风险，双方在签订房屋租赁合同时，应当仔细核查所租赁的房屋是否具备合法的产权证明和相关的建设规划许可。
• 明确租赁期限：即使房屋本身合法，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限也不得超过二十年。超过二十年的部分，无论房屋是否违建，该部分租赁合同均无效。

总结与建议：

违建出租房签订的合同效力问题需综合考虑多个因素。为确保合同的合法性和有效性，双方在签订前应充分了解相关法律法规和房屋状况，并谨慎处理合同中的各项条款。如果已经签订了涉及违建房屋的租赁合同，建议及时咨询我，了解合同效力及可能的法律后果，以便采取适当的补救措施。