违建商铺出租合同在一般情况下是无效的，但如果在一审法庭辩论终结前取得了建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，则合同可被认定为有效。以下是对这一问题的详细分析：

合同无效的情形

根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，若出租的商铺未取得建设工程规划许可证，或未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，那么出租人与承租人之间订立的租赁合同将被视为无效。这是因为违建商铺违反了城乡规划等相关法律法规的强制性规定，其存在本身就不具有合法性，因此基于此类商铺订立的租赁合同也无法受到法律的保护。

合同有效的特殊情况

同样的司法解释也指出，如果在一审法庭辩论终结前，出租人能够取得建设工程规划许可证或者获得主管部门的批准建设，那么人民法院将认定该租赁合同为有效。这一规定为合同的效力提供了补救的机会，意味着如果违建商铺在诉讼过程中能够补办相关手续，那么原本可能无效的租赁合同将变得有效。

合同无效后的法律后果

1. 租金返还：一旦合同被认定为无效，承租人应返还租赁的违建商铺，同时出租人也应退还承租人已支付的租金。
2. 损失赔偿：对于因合同无效导致的损失，有过错的一方应当承担赔偿责任；如果双方都有过错，则应各自承担相应的责任。例如，如果出租人明知是违建商铺仍出租，而承租人未尽到合理审查义务，双方可能需按过错比例分担装修损失等。
3. 房屋占有使用费：如果承租人实际使用了房屋，即使合同无效，一般也需要参照合同约定的租金标准向出租人支付房屋占有使用费，以体现公平原则。

承租方的注意事项

在签订商铺租赁合同时，承租方应仔细审查房屋的合法性和相关证件是否齐全，包括建设工程规划许可证等。如果发现房屋存在违建情况，应谨慎考虑是否签订租赁合同，以避免因合同无效而带来的法律风险和经济损失。

实际操作建议

1. 尽职调查：在签订租赁合同前，承租方应要求出租方提供房屋的产权证明、建设工程规划许可证等相关文件，并进行核实。
2. 合同条款：在租赁合同中明确约定房屋的合法性、违约责任等条款，以降低合同无效的风险。
3. 法律咨询：如有任何疑问或需要进一步的法律咨询，可以直接向我咨询，以确保自身权益得到妥善保障。

综上所述，违建商铺出租合同的效力取决于商铺是否取得合法的建设工程规划许可。在签订此类合同时，双方应谨慎行事，确保商铺的合法性，以避免可能的法律风险和经济损失。