结论：在符合一定条件的情况下，业主可以起诉租户要求其支付物业费和暖气费。具体分析如下：

1. 合同约定优先
   若租赁合同中明确约定“物业费、暖气费由租户承担”，则该条款具有法律效力。当租户未按约定支付时，业主有权依据《民法典》第五百七十七条（当事人一方不履行合同义务，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任）向法院起诉，要求租户支付欠费及可能产生的违约金。

2. 合同未约定或约定不明时的处理

   • 物业费：根据《物业管理条例》第四十一条，物业费通常由业主承担。若合同未约定由租户支付，业主需自行承担；但若租户实际享受了物业服务（如公共区域清洁、安保等），部分法院可能支持业主与租户按公平原则分担费用（需结合具体证据判断）。
     
   • 暖气费：若暖气供应属于房屋附属设施（如集中供暖），且合同未约定由租户承担，费用一般由业主支付；但若租户单独使用暖气（如分户计量），且合同未明确约定，业主可能需证明租户实际使用了暖气（如供暖公司记录、租户自认等），否则可能面临举证不能的风险。

3. 业主已代缴费用是起诉的前提
   若业主未实际支付物业费或暖气费，供暖公司或物业公司可能直接起诉业主，此时业主需先履行缴费义务，再依据租赁合同向租户追偿。若业主未代缴，法院可能以“业主主体不适格”或“损失未实际发生”为由驳回起诉。

4. 诉讼时效与证据要求

   • 诉讼时效：业主需在知道或应当知道权利受损之日起3年内起诉（民法典第一百八十八条），逾期可能丧失胜诉权。
     
   • 证据要求：业主需提供租赁合同、缴费凭证（如物业费发票、暖气费收据）、催缴记录（如短信、邮件）等证据，证明租户未按约定支付费用。

建议：

1. 起诉前先与租户协商，保留书面沟通记录（如微信、邮件）；
   
2. 若协商无果，可委托律师发送《律师函》催告，固定证据；
   
3. 起诉时同时主张欠费本金及逾期利息（若合同有约定）；
   
4. 若租户已搬离，需提供租户身份信息（如身份证复印件）以便法院送达文书。
   

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