抵押物在抵押权设立前已被出租，并不会导致抵押权失效。以下是对此问题的详细分析：
一、法律基础与规定
《中华人民共和国民法典》第四百零五条：
- 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这意味着，如果房屋在抵押之前已经出租给承租人，并且承租人已实际占有使用，那么即使后来房屋被抵押，原有的租赁合同仍然有效，承租人的权益受到法律保护。
抵押权与租赁权的冲突处理原则：
- 抵押权与租赁权在法律上并非相互排斥，而是可以并存。关键在于它们设立的时间顺序。若租赁权先于抵押权设立，则租赁权具有优先性；反之，若抵押权先于租赁权设立，则抵押权在实现时可能对租赁权产生影响。
二、不同情况下的法律效果
先租后抵情况：
- 在抵押权设立前，房屋已经出租并转移占有的，原租赁关系不受抵押权的影响。租赁合同继续有效，承租人可以继续按照原租赁合同履行权利义务，新的所有权人（如抵押权人实现抵押权后的受让人）需继续履行原租赁合同。
先抵后租情况：
- 若抵押权已登记，且抵押人未书面告知承租人房屋已抵押的事实，承租人可以主张合同无效或撤销合同，并要求抵押人承担赔偿责任。但需注意，这并不意味着抵押权失效，而是承租人可能因此获得法律救济。
- 若抵押人已书面告知承租人房屋已抵押的事实，承租人仍愿意承租的，租赁合同在双方之间有效，但不得对抗已登记的抵押权。即当抵押权人实现抵押权导致租赁物所有权变动时，受让人有权不继续履行租赁合同。
三、潜在风险与建议
对承租人的风险：
- 在“先抵后租”的情况下，承租人可能面临租赁合同无法继续履行的风险。因此，承租人在签订租赁合同前应仔细核实房屋的抵押情况，并要求出租人提供相关的权属证明和抵押情况说明。
对出租人的建议：
- 出租人在出租已抵押的房屋时，应如实告知承租人房屋的抵押情况，并在合同中明确约定相关条款，如租赁期限、租金支付方式、抵押权的行使条件等，以避免未来可能出现的纠纷。
对抵押权人的建议：
- 抵押权人在接受抵押时，也应关注抵押物的租赁情况，并在必要时要求抵押人解除租赁合同或提供其他担保措施，以保障自己的权益。同时，在实现抵押权时，应依法处理与承租人的关系，避免侵犯承租人的合法权益。
总结：抵押物在抵押权设立前已被出租，并不会导致抵押权失效。但不同情况下，租赁合同和抵押权的效力及相互影响会有所不同。因此，在处理此类问题时，应仔细分析具体情况，并依据相关法律法规进行判断和处理。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。