结论：未经抵押权人同意出租抵押物的合同有效，但租赁关系不得对抗已登记的抵押权。若抵押权实现导致所有权变动，承租人可能面临无法继续履行租赁合同的风险。以下从多个角度进行详细分析：
一、合同效力分析
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。但此条款并未直接规定抵押权设立后出租抵押物的合同效力。然而，从合同法的角度来看，只要合同双方当事人具有相应的民事行为能力、意思表示真实、内容不违反法律和行政法规的强制性规定、不违背公序良俗，该租赁合同即有效。
实务观点：
- 在司法实践中，未经抵押权人同意出租抵押物的合同通常被认定为有效。这是因为租赁合同的效力主要取决于合同本身的合法性和双方当事人的意思表示，而与抵押权人的同意与否无直接关联。
例外情形：
- 若租赁行为损害抵押权人利益（如恶意串通降低抵押物价值），则可能被认定无效。但这种情况较为罕见，且需要充分的证据支持。
二、抵押权与租赁权的冲突处理
先抵押后租赁：
- 若抵押权设立在先，租赁关系在后，且抵押权已登记，则抵押权优先于租赁权。这意味着，在抵押权实现时，抵押物所有权可能发生变动，新的所有权人有权要求解除租赁合同，承租人需腾退房屋。
先租赁后抵押：
- 若租赁关系设立在先，抵押权在后，则根据“买卖不破租赁”的原则，租赁关系不受抵押权影响。即使抵押权实现导致所有权变动，承租人仍有权继续履行租赁合同。
三、承租人的风险与救济途径
主要风险：
- 租赁权不稳定：由于抵押权优先于租赁权，承租人可能面临因抵押权实现而提前终止租赁合同的风险。
- 租金损失：若因抵押物被查封或拍卖而无法正常使用房屋，承租人可能遭受租金损失。
救济措施：
- 主张违约责任：若出租人隐瞒抵押事实，导致承租人无法继续履行租赁合同，承租人可要求出租人承担违约责任，包括退还剩余租金、赔偿装修损失等。
- 代位求偿权：在特定条件下，若抵押权人实现权利导致承租人损失，且出租人怠于行使索赔权，承租人可在法定条件下代位追偿。
四、出租人的责任与风险防范
法律责任：
- 违约责任：若出租人未告知抵押情况，导致合同目的无法实现，需承担退还租金、赔偿损失等责任。
- 侵权责任：若出租人恶意隐瞒抵押信息，构成欺诈，需承担惩罚性赔偿。
风险防范建议：
- 主动披露义务：出租人在签订租赁合同时，应明确告知承租人抵押情况，并留存书面证据。
- 约定免责条款：在合同中明确约定抵押权实现时的处理方式，如提前解除合同、赔偿标准等，以降低纠纷风险。
五、实务操作指南
承租人注意事项：
- 尽职调查：在签约前，承租人应查询不动产登记簿，确认是否存在抵押登记，以评估租赁风险。
- 合同条款：在租赁合同中明确约定抵押权实现时的处理方式及补偿机制，以保障自身权益。
抵押权人权益保障：
- 抵押物管理：抵押权人应定期检查抵押物状态，防止擅自出租影响变现价值。
- 合同约定：在抵押合同中限制出租行为，增加违约成本，以降低抵押物被擅自出租的风险。
总结与建议：未经抵押权人同意出租抵押物的合同在法律上是有效的，但承租人需承受抵押权优先的风险。为降低风险，承租人应在签约前进行尽职调查，并在合同中明确约定抵押权实现时的处理方式。同时，出租人应履行主动披露义务，并在合同中约定免责条款。抵押权人则应加强抵押物管理，并在抵押合同中限制出租行为。若发生纠纷，各方应优先选择协商调解，必要时通过诉讼维护合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。