结论前置：房屋所有权人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同，在符合合同成立和生效的一般要件时，是有效的，但合同的履行可能受到限制。以下是对此问题的详细分析：
一、合同效力层面
合同本身的有效性：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
- 这意味着，即使房屋设有抵押权，房屋所有权人与买受人签订的房屋买卖合同，只要双方意思表示真实，不违反法律法规的强制性规定，该合同即为有效。
抵押权对合同效力的影响：
- 抵押权的存在并不直接导致买卖合同无效。抵押权是一种担保物权，其目的在于保障债权人的债权实现，而非限制房屋所有权的处分。
- 然而，如果买受人在签订合同时明知房屋设有抵押权而仍然购买，且未采取相应措施保障自己的权益（如要求出卖人先解除抵押），则可能在后续履行过程中面临风险。
二、合同履行受限情况
抵押权人的优先受偿权：
- 在房屋设有抵押权的情况下，如果出卖人（即房屋所有权人）未征得抵押权人同意擅自出售房屋，虽然买卖合同有效，但抵押权人仍对该房屋享有优先受偿权。
- 这意味着，在抵押权人实现抵押权之前，买受人可能无法顺利取得房屋的所有权。例如，若抵押权人因债务未清偿而行使抵押权，房屋可能被拍卖或变卖，买受人可能面临无法获得房屋的风险。
买受人需承担的风险：
- 买受人需要了解并接受因房屋设有抵押权而可能带来的风险，如抵押权人行使优先受偿权导致房屋被拍卖或变卖等。
- 如果买受人希望继续履行合同并取得房屋所有权，可能需要与抵押权人协商解决方案，如代为清偿债务以消灭抵押权等。这可能需要买受人承担额外的经济负担。
三、实际操作建议
买受人角度：
- 在购买设有抵押权的房屋前，买受人应充分了解房屋的抵押情况，包括抵押权人、抵押金额、抵押期限等。
- 买受人可以要求出卖人提供抵押权人的同意出售证明，或者与抵押权人直接沟通，了解抵押权人对房屋出售的态度和条件。
- 如果买受人决定购买设有抵押权的房屋，应考虑在合同中约定相应的保障条款，如要求出卖人先解除抵押、提供担保等，以降低自己的风险。
出卖人角度：
- 出卖人在出售设有抵押权的房屋前，应征得抵押权人的同意，或者与抵押权人协商好解决方案，如提前清偿债务、转让价款提存等。
- 出卖人应如实告知买受人房屋的抵押情况，避免因隐瞒或虚假陈述而引发纠纷。
总结与建议：房屋所有权人未经抵押权人同意签订的房屋买卖合同，在符合合同成立和生效的一般要件时，是有效的。但合同的履行可能受到抵押权人优先受偿权的限制。因此，在购买或出售设有抵押权的房屋时，双方应充分了解相关法律法规和风险，并采取相应的保障措施。如果你有具体的法律问题或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。