抵押房签了卖房合同，在符合合同生效要件的前提下，一般认定为有效，但合同的履行可能受到抵押权存在的影响。以下是对此问题的详细分析：
一、合同有效性的法律依据
根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条，有效的民事法律行为需满足以下条件：
- 行为人具有相应的民事行为能力：买卖合同的双方，即抵押人和买受人，必须具备完全民事行为能力，能够充分理解和承担合同约定的权利和义务。
- 意思表示真实：双方在签订合同时，必须基于自愿、真实的意愿，未受欺诈、胁迫等不正当手段的影响。
- 不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗：合同内容需严格遵守法律法规和公序良俗，不得违反法律、行政法规的强制性规定。
抵押房屋的买卖合同，只要满足上述条件，即使房屋上存在抵押权，也不影响其债权层面的有效性。因为抵押权作为物权，不影响房屋买卖合同（债权关系）的效力。合同的有效性独立于物权的变动，即便因抵押无法立即办理过户，也不影响合同本身的法律效力。
二、不同情形下的合同效力分析
抵押人为所有权人
- 合同有效：若抵押人是房屋的所有权人，其签订的买卖合同有效。
- 履行影响：抵押权的存在会影响合同的履行，如可能无法直接办理过户，但不影响合同的债权效力。买受人可依据合同追究出卖人的违约责任，若因抵押导致无法过户。
抵押人非真正所有权人
- 合同效力待定：若抵押人无权处分房屋，则合同效力待定，需待真正所有权人追认或无权处分人事后取得处分权。
- 有效条件：经真正所有权人追认或无权处分人取得处分权后，合同转为有效。
三、抵押权对合同履行的影响及风险防控
- 抵押权的追及效力：抵押权具有追及性，若抵押人不能清偿到期债务，抵押权人有权优先受偿，可能影响房屋买卖的实际履行。
- 买受人权益保护：
- 在签订买卖合同前，买受人应仔细审查抵押合同的相关条款，确认抵押方是否有权进行售卖，并明确房屋的抵押情况，包括抵押金额、抵押权人等关键信息。
- 买卖合同中应约定相应的违约责任和解决方案，以应对因抵押导致无法过户等风险。
- 抵押权人同意转让：经抵押权人同意，抵押房屋可转让，且应提前清偿债务或提存价款。
- 未告知抵押情况：若未告知买受人抵押事宜，买受人请求确认合同无效通常应予支持，除非抵押权人追认或债务已清偿。
- 未办理抵押登记：若抵押未登记，抵押权不得对抗善意买受人。但需注意，抵押登记的缺失不影响抵押合同的效力，只是影响抵押权的设立。
四、实际操作建议
- 在进行抵押房屋的买卖时，双方应充分了解房屋的抵押状况，明确合同条款，避免因信息不对称引发的法律风险。
- 买受人应考虑抵押权对合同履行可能造成的障碍，并在合同中约定相应的违约责任和解决方案。
- 对于抵押人而言，应确保在转让前与抵押权人沟通，妥善处理债务，以避免后续纠纷。若可能的话，在签订买卖合同前解除抵押，以简化交易流程并降低风险。
综上所述，抵押房屋的买卖合同在符合法律规定的前提下通常为有效，但其履行受限于抵押权的实际情况。双方在交易前应详细核查房屋权属及抵押状态，合理规划交易策略，以保障各自合法权益。若您在此过程中遇到任何法律问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。