面对物业不管事的情况，业主可以采取以下措施来有效维护自身权益：

1. 与物业沟通协商

   • 主动沟通：业主应首先尝试以友好、理性的方式直接与物业进行沟通，明确指出存在的问题，如小区卫生差、设施损坏未维修等，并表达自己的需求和期望。可以通过亲自前往物业管理处、电话或电子邮件等方式联系物业负责人，并准备好相关证据（如照片、视频等）以支持自己的陈述。
   • 通过业主委员会沟通：若小区设有业主委员会，业主可向其反映情况，由业主委员会代表全体业主与物业进行沟通和协商。业主委员会在与物业的沟通中通常具有更大的权威性和影响力，能够更有效地推动问题的解决。

2. 向相关部门投诉

   • 向房地产行政主管部门投诉：业主可向当地的房地产管理局、住建局等相关部门投诉物业的不作为。这些部门负责监督和管理物业管理企业，有权对违规行为进行查处。投诉时需提供充分证据，如沟通记录、照片、视频等，以便相关部门进行调查并采取相应措施。
   • 向消费者协会投诉：由于业主与物业之间存在服务消费关系，业主也可向消费者协会投诉。消费者协会可介入调解，帮助双方达成和解，从而维护业主的合法权益。

3. 更换物业管理公司

   • 提议召开业主大会：根据相关法律法规和小区议事规则，业主可提议召开业主大会，共同讨论物业管理问题，并就是否更换物业管理公司进行表决。若表决通过，则可启动更换物业管理公司的程序。
   • 重新选聘物业管理公司：业主委员会应通过公开招标、邀请招标等方式重新选聘物业管理公司。在选聘过程中，需仔细审查新公司的资质、业绩和服务方案，确保新公司能够提供优质的服务，改善小区的居住环境。

4. 法律途径维权

   • 提起民事诉讼：若物业的不作为给业主造成了实际经济损失，如因物业未及时维修导致业主财产受损等，业主可收集相关证据向法院提起民事诉讼。在诉讼过程中，业主需提供充分的证据来支持自己的主张，并要求物业承担相应的赔偿责任。法院将根据事实和法律规定作出判决，维护业主的合法权益。

在采取上述措施时，业主需注意以下几点：

• 保持冷静和理性：在处理物业纠纷时，业主应保持冷静和理性，避免情绪化行为导致问题进一步恶化。
• 确保行动合法：业主在采取任何行动时，都应确保符合法律法规的要求，避免违法行为带来的不良后果。
• 积极收集证据：业主应积极收集与物业纠纷相关的证据，如沟通记录、照片、视频等，以便在需要时提供证明。

若业主在处理物业纠纷过程中遇到法律难题或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。我将根据具体情况提供专业的法律分析和建议，帮助业主更好地维护自身权益。