结论：能否退还开发商需结合合同约定、法定解除条件及实际履行情况综合判断，以下分情况说明：

1. 若合同明确约定“十年后可退房”条款
   需审查合同具体表述：

   • 若条款为“购房者有权在十年后无条件退房”，则开发商应配合办理退房手续，退还购房款（可能扣除合理使用折旧费用，需双方协商或通过司法评估确定）；
     
   • 若条款附加条件（如“需开发商存在违约行为”或“需提前通知”），则需满足条件方可主张退房。
     关键点：合同条款是双方权利义务的核心依据，需严格依据文字表述履行。

2. 若合同未约定退房条款，但开发商存在根本违约
   根据《民法典》第563条，若开发商存在以下情形，购房者可解除合同并要求退房：

   • 未按约定交付房屋或办理产权证；
     
   • 房屋存在严重质量问题（如主体结构不合格）；
     
   • 擅自变更规划或设计导致房屋不符合合同约定；
     
   • 其他导致合同目的无法实现的情形。
     关键点：需提供证据证明开发商违约行为，且该行为导致合同目的无法实现。

3. 若合同未约定退房条款，且开发商无违约行为
   购房者单方要求退房可能构成违约，需承担以下责任：

   • 开发商有权要求继续履行合同；
     
   • 若开发商同意退房，可能要求购房者支付违约金（合同有约定时）或赔偿损失（如房屋市场价下跌导致的差价损失）。
     关键点：单方退房需谨慎，可能面临法律风险。

4. 贷款未还清的特殊情形
   若房屋存在未结清的银行贷款，退房需同步处理贷款合同：

   • 需与开发商、银行协商，由开发商返还剩余购房款至银行账户，提前清偿贷款；
     
   • 若开发商拒绝配合，购房者可能需先自行还清贷款，再主张退房退款。
     关键点：贷款未结清可能增加退房操作难度，需提前规划资金。

建议行动步骤：

1. 立即审查购房合同，重点标注“退房”“解除合同”“违约责任”等条款；
   
2. 整理开发商违约证据（如交付延迟通知、质量检测报告等）；
   
3. 咨询专业律师，评估退房可行性及法律风险；
   
4. 若决定退房，优先通过协商解决，协商不成可向法院起诉或申请仲裁。
   

风险提示：退房涉及合同解除、贷款处理、税费结算等多环节，操作不当可能导致资金损失或信用风险，建议全程由律师协助处理。