结论：预缴物业费但未签合同的情况下，是否能退款需视具体情况而定，主要取决于物业服务的实际提供情况、双方协商结果以及相关法律法规的规定。以下从不同角度为您详细分析：
一、物业服务未实际提供或未开始提供
法律依据：
- 根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，合同是双方意思表示一致的协议，未签订书面合同并不影响口头合同的成立。但在此情况下，若物业服务尚未实际提供或开始提供，且双方未就物业服务内容、费用等达成明确约定，您有权要求退还预缴的物业费。
实际操作建议：
- 首先，与物业公司进行沟通，说明情况并要求退款。
- 若沟通无果，可收集相关证据（如转账记录、聊天记录等），向当地消费者协会或物业管理部门投诉，寻求帮助。
- 必要时，可向法院提起诉讼，要求物业公司退还预缴的物业费。
二、物业服务已部分或全部提供
法律依据：
- 若物业服务已部分或全部提供，即使未签订书面合同，您也可能需要支付相应的物业费。因为物业服务公司已经按照约定或行业惯例提供了服务，您作为业主或使用人应当支付相应的费用。
- 但在此情况下，若您能证明物业服务存在严重质量问题或未达到约定标准，您有权要求物业公司减免部分物业费或进行赔偿。
实际操作建议：
- 首先，与物业公司进行沟通，说明物业服务存在的问题，并要求减免物业费或进行赔偿。
- 若沟通无果，可收集相关证据（如照片、视频、证人证言等），证明物业服务存在质量问题或未达到约定标准。
- 向当地物业管理部门投诉，寻求帮助。
- 必要时，可向法院提起诉讼，要求物业公司减免物业费或进行赔偿。
三、双方协商一致退款
法律依据：
- 无论物业服务是否已提供，只要双方协商一致，您都有权要求物业公司退还预缴的物业费。因为合同法的原则之一是意思自治，双方有权在平等、自愿的基础上达成协议。
实际操作建议：
- 与物业公司进行友好沟通，说明退款的原因和意愿。
- 若物业公司同意退款，可签订书面协议明确退款金额、时间等事项。
- 按照协议约定，等待物业公司退款。
四、特殊情况下的退款
物业公司违规收费：
- 若物业公司存在违规收费行为（如擅自提高物业费标准、收取未约定的费用等），您有权要求物业公司退还违规收取的费用。
法律法规变化：
- 若在预缴物业费后，相关法律法规发生变化，导致原约定的物业费标准不再适用或需要调整，您也有权要求物业公司按照新的法律法规进行退款或调整。
温馨提示：在处理预缴物业费退款问题时，建议您保持冷静和理性，与物业公司进行友好沟通。若沟通无果或遇到复杂情况，可及时寻求专业法律帮助，以维护自己的合法权益。如有任何疑问或需要进一步的法律建议，请直接向我咨询。