物业开具零税率税票是否合法需分情况讨论，具体如下：

1. 符合零税率适用范围时合法
   根据《增值税暂行条例》及财税相关政策，零税率主要适用于跨境服务、国际运输服务、航天运输服务等特定场景。若物业提供的服务属于上述范围（例如为境外业主提供物业管理服务且符合跨境服务条件），且已按税务机关要求完成备案或审批流程，则开具零税率发票合法。此时物业需留存合同、服务交付证明等材料备查。

2. 不符合零税率条件时涉嫌违法
   若物业提供的服务属于国内业务（如普通住宅物业管理、保洁、安保等），则应按法定税率（如6%或3%）缴纳增值税。此时开具零税率发票可能涉及以下风险：

   • 虚开发票：若物业无合理商业目的开具零税率发票，可能被认定为“为他人、为自己开具与实际经营业务情况不符的发票”，违反《发票管理办法》第二十二条；
     
   • 偷逃税款：通过零税率发票少计收入、少缴税款，可能触发《税收征收管理法》第六十三条的偷税处罚，需补缴税款、滞纳金，并处0.5倍至5倍罚款；
     
   • 行政处罚：税务机关可依据《发票管理办法》第三十五条，对物业处以1万元以下罚款，情节严重的可能吊销发票领用资格。

实务建议：

• 对业主而言，可要求物业提供服务内容说明及税率依据，若对发票合法性存疑，可向当地税务机关举报或申请鉴定；
  
• 对物业而言，应严格区分服务类型，国内业务不得随意开具零税率发票，建议定期自查发票开具合规性，避免法律风险。
  

如有具体业务场景或发票样本，可进一步提供细节以便针对性分析。