关于承租房买产权时，与同住人约定的协议是否有效的问题，这主要取决于协议的具体内容、签订时的双方意思表示是否真实以及是否违反了法律法规的强制性规定。以下从几个关键角度进行分析：

1. 协议内容合法性：

   • 如果协议内容不违反国家法律法规的强制性规定，比如不涉及非法占有、欺诈、胁迫等情形，且双方意思表示真实，那么该协议在法律上通常是有效的。
   • 例如，如果协议中明确约定了承租房买产权后，同住人享有某种居住权益或者经济补偿，且这种约定不损害国家、集体或第三人的利益，那么这样的协议是受到法律保护的。

2. 双方意思表示真实性：

   • 协议的有效性还取决于双方签订时的意思表示是否真实。如果一方在签订协议时存在欺诈、胁迫等情形，导致另一方在违背真实意愿的情况下签订了协议，那么该协议可能被认定为无效。
   • 因此，在签订协议时，双方应当充分沟通，确保各自的意思表示真实、明确，并可以考虑进行公证或者邀请第三方见证，以增强协议的法律效力。

3. 同住人权益保护：

   • 在承租房买产权的过程中，同住人的权益应当得到充分考虑和保护。如果协议中涉及同住人的居住权益或者经济补偿等事项，应当确保这些事项得到合理、公平的安排。
   • 例如，如果承租房买产权后，同住人需要继续居住在该房屋内，那么协议中应当明确约定同住人的居住期限、居住条件以及是否需要支付租金等事项。

4. 特殊情况下的协议效力：

   • 如果承租房属于公房或者存在其他特殊情况（如涉及共有产权、继承权等），那么与同住人约定的协议效力可能会受到更多限制和影响。
   • 在这种情况下，建议咨询专业律师，对协议的具体内容进行法律审查，以确保其合法性和有效性。

法律建议：

• 在签订与承租房买产权相关的协议时，务必确保协议内容合法、双方意思表示真实，并充分考虑同住人的权益保护。
• 如果对协议的法律效力存在疑虑或者遇到特殊情况，建议及时咨询专业律师，以便获得更具体、更专业的法律建议。

可能后果：

• 如果协议被认定为有效，那么双方应当按照协议约定履行各自的义务，否则可能面临法律责任。
• 如果协议被认定为无效或者存在争议，那么双方可能需要通过协商、调解或者诉讼等方式解决纠纷，这可能会耗费大量的时间、精力和金钱。

总之，与同住人约定的协议在承租房买产权的过程中是一个重要环节，务必谨慎对待。如有任何疑问或者需要进一步的法律帮助，请随时向我咨询。