购买公有住房协议书若非承租人、受配人或同住成年人签字，但已办好产权证，该协议书及产权证在法律上是否有效，需分情况讨论：
协议书签字主体瑕疵不影响产权证效力的情况
- 若签字人获得合法授权：根据《中华人民共和国民法典》第一百六十一条至第一百六十五条，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。若非承租人、受配人或同住成年人签字时，已获得承租人、受配人或同住成年人的书面授权（如委托书、公证文件等），且授权范围明确包含签署购买公有住房协议书，则签字行为合法有效。此时，产权证作为物权登记的凭证，其效力不受签字主体瑕疵影响。
- 若事后获得追认：根据《中华人民共和国民法典》第一百七十一条，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。若签字时未获授权，但事后承租人、受配人或同住成年人以书面形式明确追认签字行为（如签署追认声明、补充协议等），则协议书自追认时起生效，产权证效力亦不受影响。
协议书签字主体瑕疵可能导致产权证效力瑕疵的情况
- 若签字人无合法授权且未获追认：若非承租人、受配人或同住成年人签字时，既未获得合法授权，也未在事后获得追认，则签字行为构成无权代理。此时，协议书对承租人、受配人或同住成年人不发生法律效力。若产权证已办理，可能因基础法律关系（即购买协议）无效而面临被撤销或宣告无效的风险。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
- 若签字行为构成表见代理但被否认：表见代理是指行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。但若承租人、受配人或同住成年人明确否认表见代理的效力（如通过诉讼、公证等方式），则协议书可能被认定为无效，产权证效力亦可能受影响。
法律建议：
- 核实签字主体资格：在签署购买公有住房协议书前，务必核实签字人是否为承租人、受配人或同住成年人，或是否获得其合法授权。
- 完善授权手续：若签字人非本人，应要求其提供书面授权文件，并核实授权范围及有效期。
- 及时追认或补正：若签字时未获授权，应尽快与承租人、受配人或同住成年人协商，获得其书面追认或补正授权手续。
- 咨询专业律师：若对签字主体资格或协议书效力存在疑问，应及时咨询专业律师，避免因法律程序瑕疵导致产权纠纷。
可能后果：
- 若协议书被认定无效，可能导致已办理的产权证被撤销或宣告无效，进而影响房屋的占有、使用、收益及处分权利。
- 若因签字主体瑕疵引发纠纷，可能涉及诉讼、仲裁等法律程序，增加时间、精力及经济成本。
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