若拆迁协议面积比实际面积小，您可以通过提起行政诉讼或民事诉讼来维护自身权益，具体取决于拆迁协议的性质以及争议焦点。以下从不同角度为您详细分析：

一、明确拆迁协议性质及争议焦点

1. 行政协议角度：

   • 若拆迁协议被视为行政协议（即行政机关为实现公共利益或行政管理目标，与公民、法人或其他组织协商订立的具有行政法上权利义务内容的协议），则因协议面积与实际面积不符产生的争议，通常属于行政诉讼受案范围。
   • 争议焦点：行政机关在签订协议时是否存在欺诈、胁迫、恶意串通等行为，或者是否因重大误解、显失公平等原因导致协议面积与实际面积不符。

2. 民事合同角度：

   • 若拆迁协议被视为民事合同（即平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议），则因协议面积与实际面积不符产生的争议，属于民事诉讼受案范围。
   • 争议焦点：合同双方在签订协议时是否存在过错，如是否故意隐瞒实际面积、是否未尽到审慎审查义务等。

二、准备证据材料

无论选择行政诉讼还是民事诉讼，您都需要准备充分的证据材料来支持自己的主张。这些证据材料可能包括：

• 拆迁协议原件及复印件：证明协议内容及双方约定。
• 房屋产权证明或相关权属证明：证明房屋的实际面积及权属情况。
• 测绘报告或评估报告：由专业机构出具的房屋面积测绘报告或评估报告，证明房屋的实际面积。
• 沟通记录：与拆迁方或相关部门的沟通记录，如邮件、短信、录音等，证明您曾就面积问题提出过异议或协商。
• 其他相关证据：如照片、视频等，证明房屋的实际状况及面积。

三、选择诉讼途径并提起诉讼

1. 行政诉讼：

   • 被告：通常为作出拆迁决定的行政机关或负责拆迁工作的相关部门。
   • 诉讼请求：请求法院确认拆迁协议无效或撤销拆迁协议中关于面积的条款，并判决拆迁方按照实际面积给予补偿。
   • 诉讼程序：按照行政诉讼法的规定，向有管辖权的人民法院提起诉讼，并提交起诉状及相关证据材料。

2. 民事诉讼：

   • 被告：通常为拆迁方或相关责任主体。
   • 诉讼请求：请求法院判决拆迁方按照实际面积履行补偿义务，或赔偿因面积不符给您造成的损失。
   • 诉讼程序：按照民事诉讼法的规定，向有管辖权的人民法院提起诉讼，并提交起诉状及相关证据材料。

四、注意事项

• 诉讼时效：注意诉讼时效的规定，确保在法定期限内提起诉讼。
• 专业协助：拆迁补偿纠纷涉及法律程序和专业知识，建议在诉讼过程中寻求专业律师的协助，以确保您的权益得到充分保障。
• 协商调解：在提起诉讼前，您可以尝试与拆迁方进行协商调解，看是否能够达成一致意见，以节省诉讼成本和时间。