核心结论：入住率低导致物业跑路，业主可通过成立业主委员会、收集证据、协商或诉讼追责、申请破产清算（如物业为企业法人）、寻求政府帮助及重新选聘物业等途径维护权益。以下为具体分析：
成立业主委员会或临时管理小组
- 法律依据：根据《物业管理条例》相关规定，业主有权共同决定选聘和解聘物业服务企业。在物业跑路的情况下，业主应尽快组织成立业主委员会（如已存在则直接启用）或临时管理小组，作为业主集体意志的代表机构，统一处理后续事宜。
- 操作建议：通过业主大会或书面征求意见的方式，选举产生业主委员会成员或临时管理小组负责人，明确职责分工，如负责与相关部门沟通、组织自救、管理公共资金等。
收集并固定证据
- 证据类型：包括但不限于物业服务合同、物业费缴纳凭证、物业跑路前的服务记录（如保安巡逻记录、保洁服务记录等）、物业跑路后的现场照片或视频、与物业沟通的书面或电子记录等。
- 目的：这些证据将用于证明物业存在违约行为（如未按照合同约定提供服务、擅自撤离等），以及业主因此遭受的损失（如公共设施损坏、安全隐患增加等），为后续追责和索赔提供依据。
与物业协商或提起诉讼
- 协商：在证据充分的情况下，业主委员会或临时管理小组可尝试与物业进行协商，要求其继续履行合同义务或赔偿损失。但考虑到物业已跑路，协商成功的可能性较低，但仍可作为尝试的一种方式。
- 诉讼：如协商无果，业主可集体向法院提起诉讼，要求物业承担违约责任并赔偿损失。诉讼过程中，需提交上述收集的证据，以证明物业的违约行为和业主的损失。
申请物业破产清算（如适用）
- 适用条件：如果物业为企业法人，且因经营不善等原因导致资不抵债，业主可向法院申请物业破产清算。
- 操作建议：在申请破产清算前，需确保已收集到足够的证据证明物业的破产原因和业主的债权。破产清算过程中，业主作为债权人，有权参与分配物业的剩余财产。
寻求政府帮助与支持
- 途径：业主可向当地房地产管理部门、街道办事处或居委会等政府部门反映情况，寻求帮助和支持。
- 政府作用：政府部门可协调相关部门（如公安、消防等）对小区进行临时管理，确保业主的基本生活秩序；同时，可指导业主成立业主委员会或临时管理小组，并协助其选聘新的物业服务企业。
重新选聘物业服务企业
- 流程：在成立业主委员会或临时管理小组后，业主可通过招标、协商等方式选聘新的物业服务企业。
- 注意事项：在选聘过程中，应明确服务内容、服务标准、服务费用等条款，并签订详细的物业服务合同，以避免类似情况再次发生。