商办楼改保租楼是否合法，需视具体情况而定，不能一概而论。以下从多个角度进行分析：

一、合法性前提：规划与用途变更

1. 规划许可：商办楼与保租楼（保障性租赁住房）在规划用途上存在显著差异。商办楼主要用于商业和办公，而保租楼则属于住宅性质，用于满足特定群体的住房需求。若要将商办楼改为保租楼，首先需获得城市规划部门的批准，确保变更后的用途符合城市规划要求。

2. 用途变更手续：根据相关法律法规，建筑物用途的变更需经过一系列审批手续，包括但不限于规划变更、消防验收、环保评估等。只有完成这些手续，并获得相关部门的批准，才能确保变更的合法性。

二、合法性关键：产权与租赁关系

1. 产权清晰：商办楼的产权必须清晰，无争议。若产权存在纠纷或不明确，将直接影响变更的合法性。因此，在变更前，需对产权进行彻底梳理和确认。

2. 租赁关系合规：若商办楼已存在租赁关系，变更用途时需与承租人协商一致，并确保变更后的租赁关系符合相关法律法规要求。例如，需确保租赁合同中的条款与变更后的用途相符，避免因此产生纠纷。

三、合法性风险：违规变更的后果

1. 行政处罚：若未经批准擅自变更商办楼用途为保租楼，将面临行政处罚，包括但不限于罚款、责令恢复原状等。这些处罚不仅会影响项目的正常进行，还可能对相关责任人产生不良影响。

2. 合同无效：若因违规变更用途导致租赁合同无效，出租方可能需承担违约责任，赔偿承租方因此遭受的损失。这将进一步增加项目的法律风险和经济成本。

四、合法性建议：合规操作与咨询

1. 合规操作：为确保商办楼改保租楼的合法性，建议严格按照相关法律法规和审批流程进行操作。在变更前，充分了解并遵守城市规划、消防、环保等方面的要求，确保变更后的用途符合规定。

2. 专业咨询：由于商办楼改保租楼涉及多个法律领域和复杂程序，建议在进行变更前咨询专业律师或相关机构。他们可以提供专业的法律意见和操作建议，帮助规避法律风险，确保变更的合法性和顺利进行。

总结来说，商办楼改保租楼的合法性取决于多个因素，包括规划许可、用途变更手续、产权清晰、租赁关系合规等。为确保变更的合法性，建议严格按照相关法律法规和审批流程进行操作，并在必要时咨询专业律师。如有任何疑问或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。