住宅改商用的租赁是否合法，主要取决于是否遵守了相关法律法规、管理规约，并经过了必要的法定程序。以下是对这一问题的详细分析：
一、合法情况
经过法定程序：
- 根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。这意味着，如果业主想要将住宅改为商用并出租，必须首先获得本栋建筑物内其他业主及可能受房屋使用影响的周边业主的一致同意。
- 同时，业主还需向当地规划部门申请变更土地用途和房屋使用性质，获得批准后，再向工商部门申请营业执照等相关证件。只有完成了这些法定程序，住宅改商用的租赁行为才是合法的。
符合地方性规定：
- 除了国家层面的法律法规，不同地区可能还有更为具体的管理办法或规定。例如，某些地区可能要求业主在改变住宅用途前，还需向物业管理部门或居委会进行备案。因此，在具体操作时，业主还需了解并遵守当地的相关规定。
二、违法情况
未经有利害关系业主同意：
- 如果业主未征得有利害关系的业主一致同意，擅自将住宅改为商用并出租，这种行为是违法的。它侵犯了其他业主的合法权益，可能引发邻里纠纷和法律诉讼。例如，居民楼中某业主未经其他业主同意将住宅出租给公司作办公场所，导致楼内环境复杂、噪音增大等问题，即属此类违法情况。
未办理相关审批手续：
- 即使业主征得了有利害关系的业主一致同意，也需要在相关部门办理变更手续。如果未办理这些手续而擅自出租，同样属于违法行为。例如，某人未办理营业执照和税务登记就将住宅出租给他人开设餐馆，即为违法出租。
违反地方性规定：
- 如果业主在改变住宅用途时，未遵守当地的具体管理办法或规定，如未向物业管理部门或居委会进行备案等，也可能构成违法行为。
三、法律后果与风险
行政处罚：
- 对于违规将住宅改为商用并出租的行为，相关部门有权责令停止违法行为、限期改正，并处以罚款等行政处罚。
民事责任：
- 若因违规出租导致安全事故或其他损害后果，业主可能需要承担民事赔偿责任。例如，如果因住宅改商用导致火灾等安全事故，业主可能需要赔偿受害者的损失。
刑事责任（在极端情况下）：
- 如果违规行为构成犯罪，如因违规出租导致重大安全事故等，业主还可能面临刑事责任的追究。
四、建议与注意事项
在签订租赁合同前：
- 承租方应充分了解法律规定和房屋情况，确认出租方是否已经获得了必要的手续和同意。如果出租方未履行告知义务或存在欺诈行为，导致承租方在不知情的情况下租用了不能作为商用房的住宅，承租方有权依据合同法和相关法规追究出租方的责任。
在改变住宅用途时：
- 业主应谨慎考虑并咨询专业人士的意见，确保自己的行为符合法律法规和地方性规定。同时，业主还应积极与有利害关系的业主进行沟通协商，争取获得他们的理解和支持。
综上所述，住宅改商用的租赁是否合法取决于多个因素。如果你或他人面临此类问题，建议直接向我咨询，以便根据具体情况提供更详细的法律建议。