购买工抵房但未取得产权时，与开发商或实际权利人签订的合同，在符合一定条件下是有效的。以下从不同角度为您详细分析：
一、与开发商签订合同的情况
合同效力基础：
- 如果工抵房虽然尚未办理产权过户，但开发商仍然保留有房屋的所有权，或者开发商与抵押权人（如银行）之间有明确的约定，允许开发商在一定条件下出售该房屋，那么您与开发商签订的购房合同在双方意思表示真实、不违反法律强制性规定的情况下，是有效的。
潜在风险：
- 产权纠纷：由于房屋尚未办理产权过户，可能存在开发商与抵押权人之间的纠纷，或者开发商与其他债权人之间的纠纷，导致房屋产权无法顺利转移到您名下。
- 合同履行不能：如果开发商因资金问题或其他原因无法履行合同，如无法办理产权过户、无法交付房屋等，您可能面临合同履行不能的风险。
建议措施：
- 尽职调查：在签订合同前，务必对开发商的资质、信誉、财务状况以及房屋的产权状况进行尽职调查，确保开发商有权出售该房屋。
- 明确条款：在合同中明确约定产权过户的时间、方式、违约责任等条款，以保障自己的权益。
- 风险防控：考虑要求开发商提供担保或第三方保证，以降低合同履行不能的风险。
二、与实际权利人签订合同的情况
合同效力基础：
- 如果工抵房已经通过某种方式（如以物抵债协议）转移给了实际权利人（如建筑商、材料供应商等），且该实际权利人已经取得了房屋的处分权，那么您与实际权利人签订的购房合同在双方意思表示真实、不违反法律强制性规定的情况下，也是有效的。
潜在风险：
- 权利瑕疵：实际权利人可能并未完全取得房屋的所有权，或者存在其他权利瑕疵，如房屋被查封、抵押等，导致您无法顺利取得房屋产权。
- 合同效力争议：如果开发商与实际权利人之间存在纠纷，或者实际权利人处分房屋的行为未经开发商同意或追认，可能引发合同效力争议。
建议措施：
- 核实权利状况：在签订合同前，务必核实实际权利人的身份和权利状况，确保其有权出售该房屋。
- 要求证明文件：要求实际权利人提供相关的证明文件，如以物抵债协议、房屋处分权证明等。
- 谨慎签约：在确认实际权利人权利无瑕疵后，再谨慎签订购房合同，并明确约定产权过户、违约责任等条款。
三、通用建议
- 咨询专业律师：在签订购房合同前，建议咨询专业律师，对合同条款进行审查，确保合同合法有效并充分保障自己的权益。虽然此处我为您提供了法律分析，但具体案件仍需具体分析，专业律师能为您提供更个性化的法律建议。
- 保留证据：在购房过程中，务必保留好所有相关证据，如合同、付款凭证、沟通记录等，以备不时之需。
如果您在购买工抵房过程中遇到任何法律问题或困惑，可以直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供详细的法律解答和建议。