未签署购房合同的情况下，物业费的承担主体需根据房屋是否达到交付条件以及实际占有情况来判断。以下是对此问题的详细分析：
一、房屋未达到交付条件或未实际交付
房屋未达到交付条件：
- 如果房屋因未通过竣工验收、存在质量问题或其他原因，尚未达到合同约定的交付条件，即使购房者未签署购房合同（但通常购房合同是交付的前提之一，此处假设存在特殊情况），物业费也应由开发商承担。因为在此情况下，房屋仍处于开发商的控制和管理之下，物业服务企业实际上是为开发商提供服务。
房屋已达到交付条件但未实际交付：
- 若房屋已达到交付条件，但因开发商原因（如未通知购房者、手续不全等）导致未实际交付，物业费同样应由开发商承担。开发商有义务确保房屋按时、按条件交付给购房者，并承担交付前的相关费用。
二、房屋已达到交付条件且已实际交付
购房者已实际占有房屋：
- 如果购房者虽然未签署购房合同（这在实际操作中较为罕见，因为购房合同是购房过程的重要法律文件），但已实际占有房屋（如通过其他协议或口头约定），并享受了物业服务，那么物业费应由购房者承担。因为物业服务企业已经为该房屋提供了服务，购房者作为实际受益人，有义务支付物业费。
特殊情况：购房者未签署合同且未实际占有房屋，但开发商已通知交房：
- 在这种情况下，如果开发商能够证明已按照合同约定或法律规定通知了购房者交房，而购房者因自身原因（如无正当理由拖延收房）未能按时办理交房手续，那么从通知交房的期限届满之日起，物业费应由购房者承担。因为购房者作为房屋的潜在所有权人，在接到交房通知后，有义务及时办理交房手续并承担相关费用。
三、法律依据与建议
法律依据：
- 《物业管理条例》第四十一条第二款规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”这一条款明确了在房屋未交付给购房者之前，物业费应由开发商承担。
- 同时，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”这一条款强调了业主（包括购房者）在享受物业服务后，有义务支付物业费。
建议：
- 对于购房者而言，在购房过程中应确保签署购房合同，并明确约定物业费的承担方式和时间节点。
- 如果因特殊原因未签署购房合同但已实际占有房屋，应及时与开发商或物业服务企业协商物业费的承担问题，并保留相关证据以维护自身权益。
- 在接到交房通知后，购房者应及时办理交房手续，以避免因拖延收房而产生不必要的物业费纠纷。
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