当商铺合同期满，租户不续签且不迁离时，作为房东，您需要依法有序地采取一系列措施来维护自身的合法权益。以下是一个详细且具有深度的解答，涵盖了您应采取的关键步骤和注意事项：

一、协商沟通

1. 立场明确：

   • 首先，与租户进行友好且明确的沟通，指出租赁合同已经到期，根据合同约定，租户应当按时搬离。

2. 了解原因：

   • 询问租户不搬离的具体原因。如果是因为租户在寻找新商铺时遇到困难，您可以考虑给予一定的宽限期，但必须签订书面协议，明确宽限期限以及在此期间的相关费用（如租金、水电费等）。

二、发送书面通知

1. 正式告知：

   • 若协商无果，您应向租户发送一份正式的《腾退通知》。在通知中，明确要求租户在规定期限内（如7-15天）搬离，并恢复商铺的原状。

2. 送达方式：

   • 为了确保通知的有效送达，建议您通过邮政特快专递（EMS）寄送，并在快递单上注明文件名称为《腾退通知》。同时，保留好快递底单和查询记录，作为日后可能的法律证据。
   • 您也可以考虑请求街道办事处、物业协助送达，或者选择公证送达，以增强通知的法律效力。

三、追究违约责任

1. 查看合同条款：

   • 仔细审查租赁合同中关于合同到期后租户不搬离的违约责任条款。这通常包括逾期占用费的计算标准，如原租金的1.5倍或2倍等。

2. 主张赔偿：

   • 如果租户逾期不搬导致您产生了额外损失，如新租户的租金损失、商铺空置期间的损失等，您可以根据合同约定或法律规定要求租户进行赔偿。

四、法律途径解决

1. 提起诉讼：

   • 若租户在书面通知规定的期限内仍未搬离，您可以向商铺所在地的人民法院提起诉讼，请求法院判令租户腾空房屋、支付逾期占用费及赔偿损失。

2. 准备证据：

   • 在提起诉讼前，您需要准备好所有相关的证据材料，包括租赁合同、通知记录、租金支付记录、与租户的沟通记录等。

3. 申请财产保全：

   • 在起诉前或诉讼过程中，为了防止租户转移财产或损坏商铺内的物品，您可以向法院申请财产保全。

五、申请强制执行

1. 执行申请：

   • 如果法院判决后租户仍不履行搬离义务，您可以在规定时间内向法院申请强制执行。

2. 强制清退：

   • 法院将依法采取强制清退措施，包括但不限于强制搬离、查封商铺内物品等，以保障您的合法权益。

注意事项

• 合法性：在整个过程中，您必须确保所有行为均符合法律法规的要求，避免侵犯租户的合法权益。
• 证据保全：妥善保管好所有与通知租户、协商沟通、提起诉讼等相关的证据材料，以便在需要时提供充足的证据支持。
• 专业咨询：在采取任何强制措施前，建议您咨询专业律师的意见，以确保自身行为的合法性和有效性。

综上所述，当商铺合同期满租户不续签且不迁离时，您应依次采取协商沟通、发送书面通知、追究违约责任、提起法律诉讼及申请强制执行等合法途径来解决问题。在整个过程中，请务必保持冷静和理性，依法维护自己的权益。