项目是真的但建筑许可证没有下来就收了保证金，不一定构成诈骗，需根据具体情况来判断。以下从不同角度为您详细分析：
一、正常商业行为且存在合理未退还原因的情况
如果项目本身是真实存在的，只是由于建筑许可证尚未办理下来，而收取了保证金，并且后续存在合理的未退还原因（例如，项目因政策调整、规划变更等客观因素导致无法继续进行，且双方已就保证金的处理达成一致或正在协商中），那么这种情况通常不属于诈骗。
法律建议：
- 在此情况下，双方应依据合同约定和相关法律法规来解决保证金退还问题。
- 如果合同中有明确约定建筑许可证办理与保证金退还的关系，那么应按照合同约定执行。
- 如果合同没有明确约定，双方可以协商解决，或者通过法律途径（如诉讼、仲裁）来明确各自的权利和义务。
二、以非法占有保证金为目的的情况
如果从一开始就以非法占有保证金为目的，虚构项目事实（例如，项目根本不存在或无法实施）、伪造项目相关文件（例如，伪造建筑许可证、规划许可证等）等手段来骗取保证金，并且之后拒不退还，那么这种情况就属于诈骗。
法律后果：
- 诈骗是以欺骗手段使他人产生错误认识而处分财产，并且诈骗方主观上具有非法占有目的。
- 如果涉及诈骗，受害人可以向公安机关报案，追究诈骗者的刑事责任。
- 同时，受害人还可以附带民事诉讼，要求诈骗者返还保证金并赔偿损失。
三、如何判断是否构成诈骗
在判断是否构成诈骗时，可以从以下几个方面进行考虑：
- 项目真实性：项目是否真实存在，是否有相关的规划、设计等文件支持。
- 许可证办理情况：建筑许可证的办理是否合法、合规，是否存在故意隐瞒或虚构的情况。
- 保证金收取与退还：保证金的收取是否有合法依据，退还条件是否明确，是否存在故意不退还的情况。
- 主观意图：收取保证金的一方是否存在非法占有的目的，是否通过欺骗手段获取保证金。
法律建议：
- 如果您怀疑自己遭遇了诈骗，建议及时收集相关证据（如合同、付款凭证、沟通记录等），并向公安机关报案。
- 同时，您也可以咨询专业律师，了解自己的法律权益和可能的维权途径。
四、预防措施与建议
为了避免类似情况的发生，建议您在参与项目或支付保证金时，采取以下预防措施：
- 核实项目真实性：在参与项目前，务必核实项目的真实性，包括项目的规划、设计、审批等情况。
- 了解许可证办理情况：要求项目方提供建筑许可证等相关文件的复印件或查询途径，确保许可证的办理合法、合规。
- 明确保证金条款：在合同中明确保证金的收取、退还条件及违约责任等条款，避免产生纠纷。
- 保留相关证据：在支付保证金时，务必保留好付款凭证、合同等证据，以便在发生纠纷时维护自己的权益。
如果您在项目或保证金方面遇到任何法律问题，欢迎直接向我咨询，我会根据您的具体情况提供专业的法律建议。