“预告登记90天失效”这一规定，主要来源于《中华人民共和国民法典》中关于不动产预告登记的相关条款。下面，我将为您详细解释这一规定的含义和背景。

首先，我们需要明确什么是预告登记。预告登记是一种不动产登记制度，它的主要目的是保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权。简单来说，就是当您与他人签订了关于不动产（如房屋）的买卖协议或其他物权协议时，为了保障您将来能够顺利实现物权，您可以按照约定向不动产登记机构申请预告登记。

预告登记后，具有一项重要的法律效力：未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。这意味着，如果您已经申请了预告登记，那么卖方在未经您同意的情况下，再将该不动产卖给其他人，这种处分行为是不会产生物权效力的，即您仍然有权按照原协议实现物权。

然而，预告登记并不是永久有效的。根据《中华人民共和国民法典》第221条的规定，预告登记后，存在两种情况会导致预告登记失效：一是债权消灭，即您与卖方之间的买卖协议或其他物权协议被解除或无效；二是自能够进行不动产登记之日起90天内未申请登记。这里的“能够进行不动产登记之日”，通常指的是不动产已经满足办理正式登记的条件，如房屋已经建成、产权清晰等。

“预告登记90天失效”的规定，主要是为了平衡买卖双方的利益。一方面，它保护了买方的利益，防止卖方“一物二卖”的不诚信行为；另一方面，它也要求买方在申请了预告登记后，应当及时申请正式登记，避免长期拖延不办理正式登记，从而损害卖方的利益。

因此，当您了解到“预告登记90天失效”这一规定时，应当明确：在申请了预告登记后，要密切关注不动产的登记条件是否已经满足，并在满足条件后的90天内及时申请正式登记，以确保自己的物权能够得到顺利实现。