当房屋买卖不成时，定金的处理方式主要依据《中华人民共和国民法典》的相关规定，并结合具体情况进行判定。以下是对此问题的详细解答：

一、定金的基本概念与法律约束力

定金，是指当事人约定的，为保证债权的实现，由一方在履行前预先向对方给付的一定数量的货币或者其他代替物。定金是担保的一种形式，具有双重担保性和双向惩罚性。即，交付定金的一方不履行债务的，丧失定金；收受定金的一方不履行债务的，双倍返还定金。同时，定金的数额存在上限，不得超过主合同标的额的20%，若超过，则超出部分不产生定金效力。

二、房屋买卖合同不成立时定金的处理方式

1. 因支付定金一方原因导致合同不成立：

   • 若因支付定金的一方（买方）原因导致房屋买卖合同不成立，如买方反悔、无法履行付款义务等，则定金不予退还。这是定金罚则的一种体现，旨在督促买方认真履行合同义务。

2. 因收受定金一方原因导致合同不成立：

   • 若因收受定金的一方（卖方）原因导致房屋买卖合同不成立，如卖方反悔、无法交付房屋等，则卖方应当双倍返还定金给买方。这是对卖方违约行为的一种惩罚，也是保护买方权益的重要措施。

3. 因不可归责于当事人双方的事由导致合同未能订立：

   • 若因不可归责于当事人双方的事由，如政策调整、自然灾害等不可抗力因素，导致商品房买卖合同未能订立，则出卖人（卖方）应当将定金返还买受人（买方）。这种情况下，双方均无过错，因此定金应予以返还。

三、实际案例中的定金处理

以湖北省黄梅县人民法院独山法庭审结的一起买卖合同纠纷案为例，原告胡某向被告张某支付定金用于购买石料，后因矿山恢复治理导致张某无法继续供货。法院在审理此案时，综合考虑了被告违约及存在不可抗力对被告全面履行交付石料义务的影响，最终酌情由被告向原告返还部分定金。这一案例表明，在实际操作中，法院会根据具体情况对定金进行适当调整，以平衡双方当事人的权益。

四、建议与总结

1. 在签订合同时明确约定定金条款：包括定金的数额、支付方式、返还条件等，以避免后续纠纷。
2. 了解并遵守相关法律法规：特别是《中华人民共和国民法典》中关于定金的规定，以确保自身权益得到保护。
3. 在遇到纠纷时及时寻求法律帮助：如协商无果，可向法院提起诉讼或申请仲裁，以维护自身合法权益。

综上所述，房屋买卖合同不成立时定金的处理方式主要依据合同双方的责任以及是否存在不可抗力因素。在实际操作中，应明确约定定金条款并遵守相关法律法规，以在遇到纠纷时能够妥善处理。