定金能否退还，需根据卖方违约原因及双方约定综合判断，具体分两种情况处理：

1. 若因卖方自身原因导致无法交易（如无权处分、反悔等）
   根据《民法典》第587条，收受定金方不履行债务或履行不符合约定，应当双倍返还定金。例如：卖方隐瞒土地权属纠纷导致无法过户，或签约后擅自提高价格拒绝出售，均需承担双倍返还责任。此时您可要求卖方返还已付定金并额外支付等额金额作为赔偿。

2. 若因不可归责于双方的原因导致交易失败（如政策调整、规划变更等）
   根据《民法典》第587条但书条款，此时定金应原额返还。例如：交易期间政府突然出台限购政策，或土地用途被规划部门调整为公共设施用地，导致合同无法继续履行，卖方需全额退还定金，无需额外赔偿。

实务操作建议：

• 立即固定证据：保存定金收据、转账记录、书面合同（如有）、沟通记录（微信/邮件等），证明卖方违约事实或不可抗力情形；
  
• 优先协商解决：可要求卖方出具书面退款承诺，明确退款时间及方式；
  
• 协商不成及时起诉：若卖方拒不退款，需在知道权利受损之日起3年内向法院起诉，同时可申请财产保全防止卖方转移资产。
  

风险提示：若合同中约定“定金不退”条款，需审查该条款是否属于格式条款（如卖方未尽提示说明义务），否则可能被认定无效。建议携带合同文本进一步分析。