关于私人企业总公司接的物业项目，劳动合同应由总公司还是分公司签订的问题，这主要取决于项目的实际运营情况和公司的管理架构，但通常建议根据项目实际运营主体来签订合同。以下是从不同角度进行的分析：

1. 项目实际运营主体

• 若项目由分公司实际运营：在这种情况下，尽管项目是总公司承接的，但实际提供物业服务、管理员工的是分公司。因此，从法律责任和实际操作的角度来看，由分公司与劳动者签订劳动合同更为合适。这样，一旦发生劳动纠纷，责任主体明确，便于处理。
• 若项目由总公司直接运营：如果总公司不仅承接了项目，还直接负责项目的运营和管理，包括员工的招聘、培训、考核等，那么由总公司与劳动者签订劳动合同是合理的。

2. 法律责任与风险

• 分公司签订合同的法律责任：分公司作为总公司的分支机构，虽然不具有独立的法人资格，但在其经营范围内可以独立承担民事责任。因此，由分公司签订劳动合同，一旦发生劳动纠纷，分公司可以作为责任主体承担相应的法律责任。
• 总公司签订合同的法律责任：如果由总公司签订劳动合同，但实际运营由分公司负责，那么在处理劳动纠纷时，可能需要总公司介入，甚至可能涉及总公司与分公司之间的责任划分问题，增加了处理的复杂性。

3. 实际操作与便利性

• 分公司签订合同的便利性：对于实际运营在分公司的项目，由分公司直接与劳动者签订劳动合同，可以简化流程，提高效率。同时，也有利于分公司对员工进行直接管理和考核。
• 总公司签订合同的管理成本：如果由总公司签订劳动合同，但实际运营在分公司，那么总公司需要投入更多的人力、物力进行员工管理，增加了管理成本。

4. 建议与注意事项

• 明确合同主体：无论选择由总公司还是分公司签订劳动合同，都应在合同中明确合同主体，避免产生歧义。
• 完善内部管理：公司应完善内部管理机制，明确总公司与分公司在项目运营、员工管理等方面的职责和权限，确保合同的顺利执行。
• 咨询专业意见：在签订劳动合同前，建议公司咨询专业律师的意见，确保合同的合法性和有效性。

总结来看，对于私人企业总公司接的物业项目，劳动合同应由总公司还是分公司签订，并没有固定的答案。而是需要根据项目的实际运营情况、公司的管理架构以及法律责任等因素进行综合考虑。如果项目由分公司实际运营，建议由分公司与劳动者签订劳动合同；如果项目由总公司直接运营，则由总公司签订更为合适。在实际操作中，公司应咨询专业律师的意见，确保合同的合法性和有效性。如果有任何法律疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。