结论前置：
- 若租赁合同超过20年部分被认定为无效：超期部分的租金无需支付，且已支付的，承租人有权要求返还。
- 若双方自愿履行超期部分且未违反法律强制性规定：理论上超期部分租金仍需支付，但实践中存在法律风险，建议重新签订合法期限的合同。
详细分析：
根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条的规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。这一规定属于法律的强制性规定，旨在保护租赁双方的合法权益，避免因长期租赁可能带来的不确定性风险。
合同超期部分无效的情形：
- 若租赁合同中约定的租赁期限超过二十年，且双方未对超期部分进行特别约定或调整，则超期部分自始无效。
- 在此情形下，承租人无需支付超期部分的租金。若已支付，承租人有权要求出租人返还超期部分的租金。
- 例如，若合同约定租赁期限为25年，则后5年无效，承租人无需支付这5年的租金。
双方自愿履行超期部分的情形：
- 尽管法律明确规定租赁期限不得超过二十年，但在实践中，若双方自愿履行超期部分，且未违反其他法律强制性规定（如不存在欺诈、胁迫等情形），则理论上超期部分的租金仍需支付。
- 然而，这种情形存在法律风险。一旦发生纠纷，法院可能会依据法律规定认定超期部分无效，从而要求出租人返还超期部分的租金。
- 因此，建议双方在租赁期限接近或超过二十年时，重新签订合法期限的租赁合同，以避免潜在的法律风险。
行动建议：
- 作为承租人，在签订租赁合同时，应仔细审查合同条款，确保租赁期限不超过二十年。
- 若已签订超过二十年的租赁合同，建议与出租人协商，对超期部分进行调整或重新签订合法期限的合同。
- 在履行合同过程中，若发现超期部分存在无效情形，应及时与出租人沟通，并保留相关证据，以备不时之需。