关于工程定性为转包后，建设单位与总承包单位所签合同是否有效及优先受偿权是否存在的问题，分析如下：
一、建设单位与总承包单位所签合同的效力
合同效力不受转包行为直接影响：
- 建设单位与总承包单位之间签订的合同，其效力主要取决于合同签订时的法律要件是否完备，以及是否存在违反法律、行政法规的强制性规定等情形。
- 转包行为本身，并不直接导致建设单位与总承包单位之间合同的无效。但是，如果转包行为违反了法律、行政法规的强制性规定（如未经过建设单位同意，或者转包给不具备相应资质的单位等），则可能因违法而面临行政处罚，甚至在某些极端情况下，可能间接影响合同的履行或导致合同部分条款无效，但这并不等同于合同整体无效。
需关注转包行为的合法性：
- 尽管转包行为不直接导致合同无效，但转包必须依法进行，不得违反法律、行政法规的强制性规定。
- 如果转包行为违法，建设单位有权依据合同约定或法律规定，要求总承包单位承担违约责任，甚至解除合同。
二、优先受偿权的存在与否
优先受偿权的主体：
- 根据《民法典》及相关司法解释的规定，有权主张工程价款法定优先受偿权的主体为与发包人（即建设单位）订立施工合同的承包人。
- 在转包关系中，实际施工人并非与发包人签订合同的承包人，因此一般不享有优先受偿权。
实际施工人的权利：
- 实际施工人虽然不享有优先受偿权，但可以根据法律规定，突破合同相对性，向发包人主张工程价款，发包人应在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。
- 然而，这一权利并不等同于优先受偿权，实际施工人在主张权利时，可能需要与其他债权人按比例受偿。
特殊情形下的优先受偿权：
- 在极少数特殊情形下（如代位行使、发包人明知挂靠等），实际施工人可能获得有限的支持，享有部分优先受偿权。但这并非普遍规则，而是需要依据具体案情和法律规定进行判断。
三、法律建议
对于建设单位：
- 在签订合同时，应明确约定转包、分包的条件和程序，避免违法转包行为的发生。
- 在发现总承包单位存在违法转包行为时，应及时采取措施，要求总承包单位承担违约责任或解除合同。
对于总承包单位：
- 应严格遵守法律、行政法规的强制性规定，不得违法转包工程。
- 在转包工程时，应确保转包给具备相应资质的单位，并办理相关手续。
对于实际施工人：
- 应通过合法途径主张权利，如向总承包单位或发包人主张工程价款。
- 在主张权利时，应提供充分的证据证明自己的施工行为和应得工程价款。
总结来看，工程定性为转包后，建设单位与总承包单位所签合同的效力不受转包行为直接影响，但需关注转包行为的合法性。同时，实际施工人一般不享有优先受偿权，但可以通过合法途径主张工程价款。在实际操作中，各方应严格遵守法律、行政法规的强制性规定，避免违法行为的产生。如果有任何具体的法律问题或需要进一步的法律建议，请随时向我咨询。