针对您提出的“实建与规划不符，其合法部分能否首次登记”的问题，我们可以从以下几个方面进行详细解答：

一、不动产首次登记的定义与要求

不动产首次登记，通俗地讲，就是指不动产权利的第一次登记。根据相关规定，办理首次登记时，需要确保现场建设与规划报建条件的一致性。这是办理房屋首次登记的法定构成要件。

二、实建与规划不符的影响

1. 不符合规划条件的部分：

   • 如果房屋存在加建、改建等情形，导致现场与规划报建不相符，那么这部分不符合规划条件的房屋是无法办理首次登记的。
   • 登记部门在审查过程中，会通过查看地籍调查成果来确认建筑物现场状态是否符合规划要求。凡不符合规划条件的，依法不予办理首次登记。

2. 合法部分的处理：

   • 对于房屋中符合规划要求的合法部分，理论上是可以办理首次登记的。
   • 但是，在实际操作中，由于房屋是一个整体，实建与规划不符的部分可能会影响整个房屋的登记。因此，即使只有部分不符合规划，也可能导致整个房屋无法完成首次登记。

三、建议与解决方案

1. 整改与恢复：

   • 如果房屋存在实建与规划不符的情况，建议业主或开发商尽快进行整改，恢复房屋至规划报建的状态。
   • 整改完成后，可以重新向登记部门申请办理首次登记。

2. 咨询与沟通：

   • 在整改前或整改过程中，建议与登记部门进行咨询和沟通，了解具体的整改要求和流程。
   • 同时，也可以咨询专业的法律或房地产顾问，获取更具体的建议和帮助。

3. 避免未来问题：

   • 在进行房屋建设或改建前，务必确保符合规划要求，并依法办理相关审批手续。
   • 这样可以避免未来因实建与规划不符而导致的登记问题。

综上所述，实建与规划不符的部分是无法办理首次登记的。对于合法部分，虽然理论上可以办理，但由于房屋的整体性，实际操作中可能会受到影响。因此，建议尽快进行整改并恢复房屋至规划报建的状态，以便顺利完成首次登记。