关于预告抵押登记90日失效的情况，这主要涉及到《中华人民共和国民法典》中关于预告登记的相关规定。以下是对这一问题的详细解答：
未在规定期限内申请正式抵押登记：
- 根据《民法典》第二百二十一条的规定，预告登记后，自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。这意味着，如果办理了预告抵押登记，但在能够进行正式不动产抵押登记后的90日内没有申请，那么预告抵押登记就会失效。
债权消灭：
- 债权消灭也是导致预告抵押登记失效的一个重要原因。如果主债权债务合同因为债务已履行、合同解除、债权债务抵销或免除、债权混同等原因而消灭，那么预告抵押登记所依附的债权基础就不复存在，预告抵押登记也会随之失效。
预告登记的权利人放弃权利：
- 预告登记是一种暂时的、保全性的登记措施，旨在保障未来将要发生的物权变动。如果权利人明确表示放弃这种预告登记的权利，比如通过向登记机关提交书面放弃声明或其他明确方式，那么预告抵押登记也会失效。
举例说明：
假设甲向乙借款，并以自己的房屋作为抵押，办理了预告抵押登记。但在能够进行正式不动产抵押登记后的90日内，甲和乙都没有去申请正式登记，那么根据法律规定，这个预告抵押登记就会失效。另外，如果甲在借款到期后全额还款，乙的债权得到完全实现，那么这个预告抵押登记也会因为债权消灭而失效。
法律后果：
- 预告抵押登记失效后，权利人将丧失优先受偿权与对抗效力。如果在此期间房屋被出售给第三人并完成过户，权利人将无法主张房屋所有权，仅能追究债务人的违约责任。
- 权利人将恢复普通债权地位，只能通过合同关系主张违约赔偿，无法直接要求物权转移。
实务操作建议：
- 为了避免预告抵押登记失效，权利人应在具备登记条件后立即提交正式登记申请。
- 权利人应定期核查登记状态，通过不动产登记机构查询预告登记有效期，并设置提醒机制。
- 权利人应保留好债权凭证，如购房合同、付款记录等，以便在失效后主张违约责任。
综上所述，预告抵押登记90日失效的情况主要包括未在规定期限内申请正式抵押登记、债权消灭以及预告登记的权利人放弃权利。为了避免这种情况的发生，权利人应严格遵守法律规定，及时办理正式登记手续。如果您有关于预告抵押登记或其他婚姻家庭、遗产继承、抚养权等方面的法律问题，欢迎直接向我咨询。