关于借贷双方以房产抵押但未办理抵押登记应由谁来承担责任的问题，我们可以从以下几个方面进行详细分析：

核心结论

在未办理房产抵押登记的情况下，抵押权不成立，但抵押合同可能仍然有效。抵押人应承担的责任取决于抵押合同的效力及其过错程度。

具体分析

1. 抵押合同效力与抵押权设立

   • 根据《民法典》第四百零二条，以建筑物等不动产设定抵押的，抵押权自登记时设立。若未办理抵押登记，抵押权不成立。
   • 然而，抵押合同的效力并不完全依赖于抵押登记。根据《民法典》第一百四十三条，只要行为人具有相应的民事行为能力、意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定以及不违背公序良俗，抵押合同即可成立并生效。

2. 抵押人的责任

   • 抵押合同有效但未登记时的违约责任：
     • 抵押人需按合同约定承担违约责任，赔偿债权人因无法优先受偿而遭受的损失。例如，若借款人破产，债权人无法就房产优先受偿，抵押人需赔偿相当于抵押物价值的损失或按实际损失比例赔偿。
   • 抵押合同无效时的缔约过失责任：
     • 若抵押合同因欺诈、胁迫等法定事由被撤销或无效，抵押人需赔偿债权人信赖利益损失，如为准备登记支出的费用等。
   • 恶意串通损害他人权益的侵权责任：
     • 抵押人与债务人恶意串通，通过不登记逃避债务，损害第三人利益的，需承担连带赔偿责任。

3. 责任范围的司法实践要点

   • 损失计算标准通常以债权人“实际损失”为限，包括直接损失和可得利益损失。
   • 债权人需证明存在合法有效的抵押合同、因未登记导致无法优先受偿的具体损失，以及抵押人对未登记存在过错。抵押人则可抗辩合同无效或可撤销的事由，或债权人自身存在过错。

风险防范建议

• 对债权人：
  • 签订抵押合同时明确约定“未办理登记的违约金条款”。
  • 定期跟进抵押登记进度，保留书面催告记录。
  • 要求抵押人提供其他担保措施（如保证人）。
• 对抵押人：
  • 确保抵押物权属清晰，避免无权处分风险。
  • 如实告知抵押物瑕疵（如已出租、存在查封）。
  • 及时配合办理登记手续，避免因程序瑕疵引发纠纷。

综上所述，借贷双方以房产抵押但未办理抵押登记时，抵押人应承担的责任取决于抵押合同的效力及其过错程度。债权人应通过合同条款设计、过程管理和证据固定，最大限度降低风险；而抵押人也应积极配合办理登记手续，避免不必要的法律纠纷。