关于您提出的“租赁房屋未取得建设工程规划许可证合同效力问题”，以下是我的详细解答：
结论前置：若租赁的房屋未取得建设工程规划许可证，则所签订的租赁合同在一般情况下是无效的。但出租人在一审法庭辩论终结前取得相关许可或批准的，法院可认定合同有效。
详细分析：
法律条文解读：
- 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。这一条款为判断此类合同效力提供了明确的法律依据。
无效合同的风险与后果：
- 承租人可能面临房屋被拆除的风险，因为违法建设的房屋存在被政府相关部门强制拆除的可能性。
- 无效合同意味着承租人无法依据合同条款维护自身权益，如要求租金退还、损失赔偿等。
- 同时，出租人也可能因合同无效而面临承担相应法律责任的风险。
补救机制：
- 法律为出租人设置了一个补救的机会：在一审法庭辩论终结前，若出租人能够取得建设工程规划许可证，或者房屋经过主管部门批准建设，那么法院将认定租赁合同有效。
- 这一补救机制既体现了法律的严肃性，也给予了出租人一定的灵活性，避免了因前期手续问题而简单地否定整个租赁关系。
实际案例与应用：
- 在实际案例中，若遇到此类合同纠纷，法院会严格依据上述法律规定进行裁判。
- 对于承租人而言，在签订租赁合同时应仔细核查出租房屋是否具备合法的建设工程规划许可证，以避免潜在的法律风险。
法律建议：
- 对于出租人而言，在出租房屋前务必确保房屋已取得合法的建设工程规划许可证，以避免合同无效带来的法律纠纷和经济损失。
- 对于承租人而言，在签订租赁合同时应仔细核查相关证件，并咨询专业律师了解合同效力问题，以确保自身权益得到保障。
综上所述，租赁房屋未取得建设工程规划许可证的合同在一般情况下是无效的，但出租人在一审法庭辩论终结前取得相关许可或批准的除外。因此，在签订租赁合同时，双方应仔细核查房屋是否具备合法的建设工程规划许可证，以避免后续可能产生的法律纠纷和经济损失。如有任何疑问或需要进一步咨询，请随时向我提问。