租赁合同因无规划许可而无效的认定，主要依据房屋是否取得建设工程规划许可证或是否按照该证规定进行建设。以下是对此问题的详细分析：

一、无规划许可导致租赁合同无效的情形

1. 未取得建设工程规划许可证：

   • 若出租的房屋未取得建设工程规划许可证，那么相应的租赁合同通常会被认定为无效。这是因为，建设工程规划许可证是房屋合法建设的重要凭证，未取得该证意味着房屋的建设可能违反了城市规划或相关法律法规。

2. 未按建设工程规划许可证规定建设：

   • 即使房屋取得了建设工程规划许可证，但如果未按该证的规定进行建设（如超出了规划的建筑面积、高度等），那么基于此类房屋签订的租赁合同也可能被认定为无效。这是因为，未按规划建设同样违反了法律法规，可能影响了房屋的安全性和合法性。

二、例外情形：一审法庭辩论终结前取得许可或获批建设

• 值得注意的是，如果在一审法庭辩论终结前，出租人能够取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，那么法院可能会认定该租赁合同有效。这是因为，此时房屋已经获得了合法的建设凭证，符合了法律法规的要求。

三、法律后果与建议

1. 法律后果：

   • 一旦租赁合同被认定为无效，双方可能需要承担相应的法律责任。例如，出租人可能需要退还承租人已支付的租金，并赔偿承租人因合同无效而遭受的损失（如装修费用、搬迁费用等）。同时，承租人也可能需要承担一定的责任，如未尽到审查义务而承租了违法建筑。

2. 建议：

   • 出租人：在出租房屋前，务必确保房屋已经取得了建设工程规划许可证，并按照该证的规定进行建设。同时，在签订租赁合同时，应明确告知承租人房屋的相关情况，避免因信息不对称而导致合同无效。
   • 承租人：在承租房屋前，应仔细审查房屋的相关证件和手续，确保房屋的建设合法合规。如果发现房屋存在违法建设或未取得规划许可的情况，应谨慎考虑是否承租，并咨询专业律师的意见。

四、相关法律依据

• 根据《民法典》及相关司法解释的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。在租赁合同中，如果房屋未取得建设工程规划许可证或未按该证规定建设，那么该租赁合同就可能因违反法律法规的强制性规定而被认定为无效。

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