租赁合同无效的认定主要基于以下几个方面：

1. 合同主体不合格：

   • 无民事行为能力人签订的租赁合同无效。这包括不满八周岁的未成年人，以及不能辨认自己行为的八周岁以上的未成年人和成年人。
   • 超越代理权限签订的租赁合同无效。如果代理人未获得被代理人的明确授权，或超越了授权范围以被代理人名义签订租赁合同，且事后被代理人不追认，该合同无效。
   • 出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋签订的租赁合同无效。但需注意，若在一审法庭辩论终结前取得相关许可或经主管部门批准建设，法院可认定合同有效。

2. 合同内容不合法或违反公序良俗：

   • 租赁物为法律法规禁止流通物，如枪支弹药等，此类租赁合同无效。
   • 租赁的房屋属于违法建筑，如未经规划部门批准建设的房屋或违反规定改变房屋使用性质的房屋等，基于此类违法建筑签订的租赁合同无效（但一审法庭辩论终结前取得许可的除外）。
   • 租赁用途违法，如将房屋租赁用于开设赌场、制造毒品等非法活动，或违反社会公共利益、公共道德的租赁合同无效。

3. 意思表示不真实：

   • 以欺诈、胁迫手段订立且损害国家利益的租赁合同无效。
   • 一方以欺诈、胁迫手段或乘人之危使对方违背真实意思订立的合同无效。
   • 恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的租赁合同无效。

4. 合同形式不符合法律规定：

   • 对于法律、行政法规规定应采用书面形式订立的租赁合同，如未采用书面形式且无法确定租赁期限，可能导致合同无效（但根据新租赁司法解释，未采用书面形式一般不影响合同效力，除非有特别规定）。

在签订租赁合同时，双方应确保合同主体合格、内容合法、意思表示真实，并遵守相关法律法规和公序良俗，以确保合同的合法性和有效性。如您在租赁合同方面遇到任何问题或疑虑，欢迎随时向我咨询，我将竭诚为您提供专业的法律帮助。