关于建设工程未取得施工许可证擅自施工时租赁合同效力的问题，结论如下：

1. 施工许可证与租赁合同效力的直接关联性较弱，但可能间接影响
   施工许可证是建设单位合法施工的行政许可，而租赁合同的效力主要取决于租赁物本身的合法性（如是否取得建设工程规划许可证）。若建设工程未取得施工许可证但已取得规划许可，租赁合同可能有效；但若工程同时未取得规划许可，则租赁合同通常无效。

2. 未取得建设工程规划许可证的租赁合同原则上无效
   根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，若出租的房屋未取得建设工程规划许可证或未按规划许可建设，租赁合同无效。但若出租人在一审法庭辩论终结前补办手续（取得规划许可或经主管部门批准），合同可被认定为有效。

详细分析：

• 法律逻辑：施工许可证≠规划许可证
  施工许可证是建设单位在取得规划许可后，向建设行政主管部门申请的施工许可，主要规范施工行为。而规划许可证是确认建设工程符合城乡规划要求的法定凭证，直接影响房屋的合法性。租赁合同的效力核心在于租赁物是否合法，因此规划许可证的缺失对合同效力的影响更为直接。

• 未取得规划许可证的后果
  若建设工程未取得规划许可证，房屋可能被认定为违法建筑。根据司法解释，以违法建筑为标的的租赁合同原则上无效。此时，即使工程已取得施工许可证，也无法改变租赁物违法的本质，合同效力不受影响。

• 补救机制：一审辩论终结前补办手续
  法律为出租人设置了补救机会：若在一审法庭辩论终结前，出租人能取得规划许可证或经主管部门批准建设，法院可认定合同有效。这一规定平衡了法律严肃性与交易稳定性，避免了因前期手续瑕疵直接否定合同效力。

法律建议：

1. 对承租人：

   • 签订租赁合同前，务必核查房屋是否取得建设工程规划许可证，避免租赁违法建筑。
     
   • 若发现房屋未取得规划许可，可要求出租人在一审辩论终结前补办手续，否则合同可能被认定无效，导致租金损失、搬迁成本等风险。

2. 对出租人：

   • 确保建设工程已取得规划许可后再出租，避免因房屋违法导致合同无效。
     
   • 若因手续瑕疵面临诉讼，应尽快补办规划许可或争取主管部门批准，以挽救合同效力。

示例说明：
假设A公司将未取得规划许可证的厂房出租给B公司，双方签订租赁合同。后因施工纠纷暴露房屋违法问题，B公司起诉要求确认合同无效。若A公司在一审辩论终结前仍未取得规划许可，法院将认定合同无效，A公司需返还租金并赔偿B公司因合同无效遭受的损失（如装修费用、搬迁成本等）。反之，若A公司及时补办手续，合同可被认定为有效，双方继续履行。

总结：
建设工程未取得施工许可证擅自施工，不直接导致租赁合同无效，但若房屋同时未取得规划许可，合同原则上无效。双方应重视租赁物的合法性审查，避免因手续瑕疵引发法律风险。如有进一步疑问，可直接向我咨询。