针对您提出的“有建设工程规划许可证但改变用途，租赁合同是否有效”的问题，结论如下：

1. 一般情况下，改变用途不影响合同效力，但需符合规划许可范围
   若房屋已取得建设工程规划许可证，且改变用途后的使用方式仍在许可证允许的范围内（例如，许可证允许“商业用途”，实际用于“办公”且未违反消防、环保等强制性规定），则租赁合同通常有效。此时，改变用途属于合同履行中的细节问题，不影响合同整体效力。

2. 若改变用途超出规划许可范围，合同可能因违法而无效
   若改变后的用途与许可证规定严重不符（例如，许可证允许“住宅”，实际用于“餐饮”且未补办消防、环保等审批手续），则房屋可能被认定为“违法使用”。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，此类租赁合同可能因违反法律强制性规定而被认定无效。

法律背景与风险分析：

• 合同效力的核心依据：
  租赁合同的效力取决于租赁物是否合法。若房屋本身合法（已取得规划许可证），但使用方式违法（超出许可范围），则合同效力需结合具体用途判断。若用途变更导致房屋性质改变（如住宅改商用），可能涉及相邻权纠纷或行政处罚，进而影响合同履行。

• 无效合同的法律后果：
  若合同被认定无效，根据《民法典》第一百五十七条，双方需返还财产（如承租人腾退房屋、出租人退还押金及未使用期间的租金），并赔偿损失（如装修费用、搬迁费用等）。若双方均有过错（如出租人明知用途违法仍出租，承租人未尽审查义务），则按过错比例分担责任。

实务建议：

1. 出租人角度：

   • 在签订合同前，明确告知承租人房屋的规划用途及限制条件，并在合同中约定“承租人不得擅自改变用途，否则构成违约”。
     
   • 若承租人提出改变用途，应要求其提供相关审批文件（如消防、环保、工商等部门的许可），并留存书面证据。

2. 承租人角度：

   • 在签约前，核查房屋的规划许可证及实际用途，可通过不动产登记中心或规划部门查询房屋用途信息。
     
   • 若需改变用途，应要求出租人协助办理审批手续，并在合同中明确约定“若因用途变更导致合同无效或被处罚，责任由出租人承担”。

3. 争议解决：
   若双方因用途变更产生纠纷，可先协商解决；协商不成时，可依据合同约定或法律规定向法院起诉。诉讼中，法院会综合考量规划许可范围、实际用途、双方过错等因素，判定合同效力及责任承担。

总结：
有建设工程规划许可证的房屋，其租赁合同效力取决于改变用途是否超出规划许可范围。若未超出，合同有效；若超出且未补办审批手续，合同可能无效。建议双方在签约前充分沟通用途问题，并在合同中明确约定权利义务，以降低法律风险。如有进一步疑问，可直接向我咨询。