只有规划许可证的房屋出租合同无效。以下是对此问题的详细分析：

1. 法律依据：

   • 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条明确规定，若出租的房屋未取得建设工程规划许可证或未按许可证规定建设，与承租人订立的租赁合同无效。

2. 无效合同的后果：

   • 当租赁合同被认定无效后，依据《民法典》的相关规定，因合同取得的财产应予以返还。具体包括：出租方需要返还已经收取的押金、保证金等；承租方需交还涉案租赁物；合同被认定无效后，法律理论上就不存在租金的概念了，但承租人仍需参照合同约定的租金向出租人支付房屋占有使用费。
   • 不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。这主要适用于承租人在租赁物上进行的装修添附。
   • 有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

3. 特殊情况的考量：

   • 如果在一审法庭辩论终结前，出租人能够补正手续，即取得建设工程规划许可证或获得相关主管部门的批准，那么原本无效的租赁合同可以被认定为有效。

综上所述，未取得建设工程规划许可证的房屋出租合同在一般情况下是无效的。但法律也允许在特定条件下“补救”合同的有效性。因此，在签订房屋租赁合同时，双方应仔细核查房屋是否具备合法的建设工程规划许可证，以避免后续可能产生的法律纠纷和经济损失。如有进一步的法律问题或需要更详细的解答，请直接向我咨询。