结论前置：
- 一般情况下，建设工程未取得规划许可证而签署的租赁运营合同是无效的。
- 但在一审法庭辩论终结前，如果出租人取得了建设工程规划许可证或获得了相关主管部门的批准，该租赁合同则可被认定为有效。
法律背景与分析：
法律依据：
- 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”
无效原因：
- 违法性：未取得建设工程规划许可证的建设工程往往涉及违法建设，这类工程在法律上无法获得有效的庇护与保障。因此，基于其上的租赁运营合同自然因违法而无效。
- 合同要件缺失：一个有效的租赁合同必须满足法律法规的各项要求，其中租赁物的合法性是不可或缺的要件。未取得建设工程规划许可证的建设工程显然不符合这一要求，导致相关租赁合同无效。
特殊情况考量：
- 法律也考虑到了实际情况的复杂性，规定如果在一审法庭辩论终结前，出租人能够补正手续，即取得建设工程规划许可证或获得相关主管部门的批准，那么原本无效的租赁合同可以“起死回生”，被法律认定为有效。这一规定既体现了法律的严谨性，又兼顾了实际操作的灵活性。
法律建议：
对于出租人：
- 在签署租赁运营合同前，务必确保建设工程已取得合法的建设工程规划许可证，以避免合同无效的风险。
- 如果建设工程尚未取得规划许可证，但计划在一审法庭辩论终结前取得，应在合同中明确约定相关条款，以保障双方权益。
对于承租人：
- 在签署租赁运营合同前，应仔细核查建设工程是否已取得合法的建设工程规划许可证。
- 如果发现建设工程未取得规划许可证，应谨慎考虑是否签署合同，并咨询专业律师以评估风险。
- 如果已签署合同但发现建设工程未取得规划许可证，应及时与出租人沟通，并考虑采取法律措施保护自身权益。
可能的法律后果：
- 如果租赁运营合同被认定无效，双方可能无法依据合同主张权利或履行义务。例如，承租人可能无法要求出租人承担维修责任，出租人也无法要求承租人支付租金（但已实际使用的部分可能需要按不当得利处理）。
- 对于因合同无效而造成的损失，双方应根据各自的过错程度承担相应的赔偿责任。
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