当您发现购买的房子被卖方抵押时，这确实是一个复杂且敏感的问题，需要您根据具体情况采取不同的应对策略。以下是一些详细的建议，希望能帮助您妥善处理这一问题。
一、确认抵押情况与合同效力
查询抵押登记：
- 首先，您需要通过当地不动产登记中心或相关机构查询房屋的抵押登记情况，包括抵押权人、抵押金额、抵押期限等详细信息。
- 同时，获取抵押合同的副本，以便了解抵押的具体条款和条件。
分析合同效力：
- 如果卖方在出售房屋后又擅自进行抵押，这可能构成无权处分行为。根据《民法典》的相关规定，未经您同意的抵押可能构成违约。
- 您需要分析抵押合同的效力，特别是要关注抵押权人是否知悉房屋已出售的事实。如果抵押权人明知房屋已出售仍接受抵押，可能因恶意串通导致合同无效。
二、主张权利与寻求法律救济
请求撤销抵押登记：
- 如果抵押权人非善意，即明知房屋已出售或存在权属争议仍办理抵押登记，您可以依据《民法典》的相关规定向法院起诉，请求确认抵押权无效并撤销登记。
追究卖方违约责任：
- 卖方擅自抵押房屋的行为违反了买卖合同，您可以要求卖方承担违约责任。这包括要求卖方继续履行合同（如解除抵押）、赔偿损失（如房价下跌差价、律师费、诉讼费等）等。
- 如果卖方根本违约，如无法消除抵押或拒绝履行合同义务，您可以考虑解除合同并主张违约金或实际损失。
及时采取保全措施：
- 在诉讼过程中，您可以申请财产保全，以防止卖方转移资产或逃避债务。
- 如果抵押权人已进入执行程序，您可以提出案外人异议，中止执行程序，以保护您的合法权益。
三、风险防范与后续建议
加强风险防范意识：
- 在交易前，务必查询房屋的权属及抵押情况，确保房屋无权利负担。
- 要求卖方在合同中明确禁止设定新抵押，并约定违约责任和赔偿条款。
及时办理过户登记：
- 房屋交易完成后，应尽快催促卖方办理过户登记手续，以确保房屋所有权归您所有。
- 过户登记完成后，即使卖方后续擅自抵押房屋，也无法对抗您的所有权。
寻求专业法律帮助：
- 处理房屋抵押问题涉及复杂的法律关系和法律程序，建议您咨询专业的律师或法律顾问，以获取更具体的法律建议和帮助。
综上所述，当您发现购买的房子被卖方抵押时，应首先确认抵押情况和合同效力，然后根据具体情况采取主张权利、寻求法律救济和风险防范等措施。希望这些建议能对您有所帮助。