针对您提出的“出卖人卖房后又抵押如何处理”的问题，这确实是一个涉及多重法律关系的复杂情况。下面，我将结合《民法典》的相关规定，为您详细解析并给出应对策略。
一、法律关系分析
无权处分与合同效力：
- 出卖人在已出售房产后擅自抵押，这通常被视为无权处分行为。根据《民法典》第597条，未经买受人同意的抵押可能构成违约。但抵押合同的效力需视买受人是否追认而定。若抵押权人明知房屋已出售仍接受抵押，则可能因恶意串通导致合同无效。
物权变动与善意取得：
- 若抵押权人已办理登记且为善意（即不知房屋已出售），可能依据《民法典》第311条主张善意取得抵押权。此时，抵押权有效，买受人需通过法律途径解决。
- 若抵押权人明知房屋权属争议或未办理登记，则抵押权不成立。
违约责任与侵权竞合：
- 出卖人的行为同时构成违约（违反买卖合同）和侵权（侵害买受人财产权益），买受人可择一主张赔偿。
二、买方应对策略
确认抵押登记状态：
- 通过当地不动产登记中心查询抵押登记时间及抵押权人信息。
- 审查抵押合同，确认抵押权人是否知悉房屋已出售的事实。
主张权利路径选择：
- 请求撤销抵押登记：若抵押权人非善意，可向法院起诉请求确认抵押权无效并撤销登记。
- 追究卖方违约责任：要求卖方承担继续履行（如解除抵押）、赔偿损失（如房价下跌差价、律师费）等责任。
- 解除合同并要求赔偿：若卖方根本违约（如无法消除抵押），买受人可解除合同并主张违约金或实际损失。
及时采取保全措施：
- 在诉讼中申请财产保全，防止卖方转移资产。
- 若抵押权人已进入执行程序，可提出案外人异议中止执行。
三、具体操作建议
与卖方沟通：
- 首先尝试与卖方沟通，了解其抵押房屋的原因和意图，看是否能够通过协商解决问题，如卖方自行解除抵押或提供其他担保。
咨询专业律师：
- 鉴于这种情况涉及复杂的法律关系，建议咨询专业律师，以便更准确地评估法律风险和制定应对策略。
准备法律文件：
- 收集并整理与房屋买卖相关的所有文件，包括买卖合同、付款凭证、沟通记录等，以备不时之需。
考虑法律途径：
- 若协商无果，且确认抵押权人非善意或卖方存在恶意行为，可考虑通过法律途径维护自身权益，如起诉要求撤销抵押登记、追究卖方违约责任等。
四、风险防范
- 交易前查询：在购买房屋前，务必查询房屋的权属及抵押情况，确保房屋无权利负担。
- 合同条款明确：在买卖合同中明确约定禁止卖方设定新抵押的条款，并约定相应的违约责任。
- 及时过户：交易完成后，及时办理过户登记手续，以对抗第三人的权利主张。
综上所述，出卖人卖房后又抵押的情况确实复杂，但买受人并非无计可施。通过确认抵押登记状态、选择合适的权利主张路径、及时采取保全措施，并咨询专业律师的帮助，买受人可以有效地维护自己的合法权益。希望这些建议能对您有所帮助。