建设工程优先受偿权是承包人在发包人未按照约定支付工程价款时，依法享有的就该工程折价或拍卖价款优先受偿的权利。以下是关于其行使方式的详细解析：
一、行使条件
- 合法有效的建设工程合同：承包人与发包人之间必须存在合法有效的建设工程施工合同关系，这是行使优先受偿权的基础。
- 工程质量合格：无论工程是否竣工，其质量必须达到合同约定及相关标准。若工程质量不合格，承包人将无权行使优先受偿权。
- 发包人逾期付款：发包人未按合同约定支付工程款，且该款项属于工程价款范畴，包括工作人员报酬、材料款等实际支出费用（不包括因发包人违约造成的损失）。
- 在法定期限内主张：承包人应在合理期限内行使优先受偿权，但最长不得超过自发包人应当给付建设工程价款之日起的十八个月。超过此期限，优先受偿权可能丧失。
二、行使方式
与发包人协商折价：
- 承包人可与发包人就工程折价进行协商，达成一致后签订折价协议。
- 协议折价后，承包人可以直接取得建设工程的所有权，以抵偿工程欠款。这种方式需要双方达成一致意见，并签订书面协议，遵循公平、合理的原则，确保双方的权益得到保障。
申请法院拍卖：
- 若协商不成，承包人可向有管辖权的人民法院申请对工程进行拍卖。
- 拍卖所得价款在扣除相关费用后，承包人有权在工程款范围内优先受偿。在申请拍卖前，承包人通常需要先向发包人发出催告通知，要求其在一定期限内支付工程欠款，并保留好通知的送达凭证。
三、行使程序
催告程序：
- 在行使优先受偿权前，承包人应向发包人发出书面催告通知，明确欠款的金额、支付期限及逾期不支付的后果等内容。
提起诉讼或仲裁：
- 如果发包人在催告期限内仍未支付工程欠款，承包人可以向人民法院提起诉讼或申请仲裁机构进行仲裁。
- 在诉讼或仲裁过程中，承包人应明确提出行使优先受偿权的请求，并提供相关证据材料，如建设工程合同、工程验收报告、工程量清单、工程价款结算单、付款凭证及双方往来函件等。
法院审查与裁定：
- 人民法院会对承包人的优先受偿权请求进行审查，确认其是否符合法律规定的行使条件。
- 如果符合行使条件，人民法院会作出支持承包人优先受偿权的裁定，并依法执行拍卖程序。
四、注意事项
- 书面通知发包人：无论采取何种方式行使权利，承包人都应以书面形式通知发包人，明确表达行使优先受偿权的意愿，并说明欠款金额及依据。
- 收集并保存证据：承包人应收集和保存所有相关证据，这些证据对于证明承包人的权利和发包人的欠款行为至关重要。
- 关注权利顺位：建筑工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但需注意消费者在购买商品房并已支付全部或大部分款项后，承包人对该商品房的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
- 及时行使权利：承包人应在法定期限内行使优先受偿权，避免因超过期限而丧失该权利。
举例说明：假设某承包人与发包人签订了一份建设工程施工合同，约定由承包人负责建设一座商业大楼。工程完工后，发包人未按约定支付工程款。此时，承包人可以先向发包人发出书面催告通知，要求其在一定期限内支付欠款。如果发包人仍未支付，承包人可以与发包人协商将商业大楼折价抵偿工程欠款，或者向人民法院申请拍卖该商业大楼，并就拍卖所得价款优先受偿。
在行使建设工程优先受偿权的过程中，如果遇到任何问题或需要进一步的法律帮助，请直接向我咨询。