结论前置：在建工程抵押时，其占用范围内的土地使用权必须一并抵押，这是由我国法律明确规定的，旨在确保抵押物的完整性和价值性，保障抵押权人的合法权益。
法律依据
《中华人民共和国民法典》第三百九十七条：
- 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
- 以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
- 抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第三十三条：
- 土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。
- 地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
《不动产登记暂行条例实施细则》第七十五条：
- 以建设用地使用权及正在建造的全部或者部分房屋等在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权的首次登记。
抵押原则与目的
- 房地一体原则：在建工程抵押时，遵循“房地一体”原则，即地上建筑物与其所占用的土地使用权在抵押时不可分割。这一原则确保了抵押物权的完整性，避免了土地使用权与建筑物所有权主体不一致的情况，从而减少了权利纠纷。
- 保障抵押权人权益：通过一并抵押，抵押权人在实现抵押权时能够完整地处置抵押物，有效清偿其债权，从而保障了抵押权人的合法权益。
抵押条件与登记
抵押条件：
- 抵押人需已取得在建工程占用土地的国有土地使用权，并获得相关部门同意建造的建设用地规划许可证及其他必要证件。
- 抵押的在建工程应已发生必要支出，但尚未交付使用，且投入开发建设的资金需达到工程建设总投资的25%以上，同时需已确定施工进度和竣工交付日期。
抵押登记：
- 在建工程抵押应当办理抵押登记手续，抵押权自登记时设立。这是确保抵押权合法有效的重要步骤。
- 登记时，需提交不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属证书、建设工程规划许可证、主债权合同以及抵押合同等相关材料。
特殊情况与处理
- 权利限制或法律纠纷：虽然一般情况下在建工程抵押时土地应一并抵押，但如果土地上存在其他权利限制或法律纠纷，可能会影响土地的抵押。这些情况通常需要在抵押合同中明确约定，并且需要经过相关部门的审批或备案。
- 争议解决：当事人对在建建筑物抵押范围发生争议的，不动产登记机构向抵押权人履行了审慎审查义务后，依照抵押合同或抵押权人的申请予以登记。利害关系人对登记事项有异议的，可通过司法途径解决。
实际操作建议
- 全面了解法律：在办理在建工程抵押时，应全面了解并遵守相关法律法规，确保抵押程序的合法性和有效性。
- 谨慎审查合同：在签订抵押合同时，应仔细审查合同条款，确保土地使用权和在建工程一并抵押，并明确约定双方的权利和义务。
- 及时办理登记：抵押合同签订后，应及时办理抵押登记手续，以确保抵押权的合法设立和有效保障。
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