关于老人的分房协议，如果有一方未签字，其效力确实需要视具体情况而定。以下是对这一问题的详细解答：

一、合同成立与生效的基本原则

首先，我们要明确合同成立与生效的基本原则。根据《民法典》的相关规定，合同是双方或多方当事人意思表示一致的产物。只有当所有当事人均对合同内容表示同意，并签字或盖章确认时，合同才能成立并生效。

二、分房协议涉及财产权属的考量

1. 涉及父母财产：

   • 如果分房协议中涉及的财产包含父母的份额，那么父母作为财产的所有者或共有者，其签字是必不可少的。
   • 在这种情况下，如果父母未签字，那么协议对于涉及父母财产的部分将是无效的。

2. 不涉及父母财产：

   • 如果分房协议仅涉及子女之间的财产分配，而不涉及父母的财产，那么父母是否签字就不会影响协议的效力。
   • 子女之间可以基于自愿和公平的原则达成协议，并签字确认。

三、特殊情况下的协议效力

• 默示同意：在某些情况下，即使一方未明确签字，但如果其以实际行动表示了同意（如按照协议内容履行了义务），则可能被视为以默示方式追认了协议内容。此时，协议对该方也具有约束力。
• 老人自主处分财产：如果分房协议涉及的财产完全属于老人个人所有，且老人有权自主处分这些财产，那么即使部分子女未签字，老人基于自身意愿签订的协议也是有效的。

四、结论与建议

综上所述，老人的分房协议如果有一方未签字，其效力将取决于具体情况。为了确保协议的合法性和有效性，建议在签订协议前充分沟通并协商，确保所有相关方都明确协议内容并签字确认。如果协议涉及复杂的财产分配或法律问题，建议咨询专业律师以获取更详细的法律意见和指导。