分家分房协议中一方已亡，母亲签字是否有效需分情况讨论：
一、协议整体效力不受一方死亡影响
分家分房协议本质上属于民事合同，是各方针对家庭财产分割等相关事宜达成的一致意见。如果协议内容未违反法律法规的强制性规定，也未违背公序良俗，且在签订之时是各方真实意愿的体现，那么即便一方死亡，该协议对其他在世的各方依然具备约束力。例如，协议中明确规定了房屋的分配方式、各方的权利义务等，且这些规定都是合法合理的，那么即使其中一方去世，其他方仍需按照协议履行。
二、死亡一方份额的处理
如果分家分房协议所涉及的内容尚未履行完毕，就可能因一方死亡而引发继承等相关法律事宜。具体来说，在财产分割过程中，死亡一方的份额会依照其遗嘱（若有）或者法定继承的规定来予以处理。
有遗嘱的情况：如果死亡一方留有遗嘱，且遗嘱中明确规定了其财产份额的分配方式，那么应当按照遗嘱来执行。例如，遗嘱中指定由某个子女继承其房屋份额，那么该子女就有权按照遗嘱获得相应份额。
无法定遗嘱的情况：如果死亡一方没有留下遗嘱，那么其财产份额将按照法定继承的规定来处理。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，法定继承的第一顺序继承人包括配偶、子女、父母。因此，死亡一方的房屋份额将由其配偶、子女和父母共同继承。在继承过程中，如果各方能够协商一致，可以按照协商的结果来分配；如果协商不成，可以通过法律途径来解决。
三、协议签订过程及内容的合法性
一份合法有效的分家分房协议需满足以下要点：
协议主体适格：参与分家的各方应具有完全民事行为能力，能够独立进行民事活动。如果其中一方不具备完全民事行为能力，比如是无民事行为能力人或限制民事行为能力人，那么其签订的协议部分可能无效。
意思表示真实：协议内容是各方真实意愿的体现，不存在欺诈、胁迫、重大误解等情形。如果其中一方是在被欺诈或胁迫的情况下签订的协议，那么该协议对其来说可能无效。
协议内容合法：协议内容不得违反法律法规的强制性规定，不得损害国家、集体及他人合法权益，也不得违背公序良俗。例如，不能通过协议免除法定的赡养义务等。
书面形式：协议最好采用书面形式，明确记载各方权利义务，包括对房屋等财产的分配方式、债务承担等内容。如有必要，可进行公证，增强协议的证明力。
建议：在签订分家分房协议时，各方应充分协商、平等自愿，并确保协议内容合法合理。如果其中一方去世，其他方应按照协议和法律规定来处理死亡一方的财产份额。如果有任何疑问或需要进一步的法律帮助，可以直接向我咨询。